大手不動産仲介8社の専任媒介サービス比較｜建物・設備保証、清掃、買取保証の違い

家の売却を大手仲介に専任媒介で任せると、建物や設備の保証、清掃、ホームステージング、買取保証といった売主向けのサービスが付いてくることがあります。ただ、「専任にすればこうしたサービスを全部無料で使える」と思い込んでいると、実際の適用条件でつまずくことが少なくありません。この記事では、大手8社（東急リバブル・三井のリハウス・住友不動産ステップ・野村の仲介＋・三菱地所ハウスネット・三井住友トラスト不動産・みずほ不動産販売・三菱UFJ不動産販売）の専任媒介サービスを、建物保証・住宅設備保証・見栄え改善・土地向け・買取の切り口で並べて比較します。結論から言うと、保証の長さは横並びではなく、サービスの数の多さより「自分の物件が対象になるか」で選ぶのが失敗しにくいです。以下は2026年7月15日時点で各社公式サイトの案内をもとに整理したもので、条件は予告なく変更・終了することがあります。

大手仲介の専任媒介サービスは何を比較すべきか

大手8社は、専任媒介を結んだ売主向けの付帯サービスを競っています。まず押さえておきたい全体像を、6つのポイントにまとめました。この記事はこの6点を軸に組み立てています。

• 保証の長さは横並びではありません。建物は最大500万円・最長2年型が目立つ一方、みずほ不動産販売と三菱UFJ不動産販売は、検査に適合した物件の買主向けに最大1,000万円・1年の瑕疵保証を用意しています。上限額だけを並べても、守る対象や期間が違います。
• 「専任なら全部使える」わけではありません。査定価格に対する売出価格の上限（125％など）、築年数、面積、営業エリア、賃貸中かどうか、会社側が販売活動に必要と判断するか——といった条件が重なります。
• 野村の仲介＋は選択型で、原則として対象サービスの併用ができません。メニューが多くても、すべてを同時に受けられるわけではない点に注意が必要です。
• 三井のリハウス「360°サポート」は一般媒介も対象とする点が差別化要素です。ただし個々のメニューには別の条件があります。
• 売却前の見栄え改善は各社で差が出ます。実物の家具を使ったステージング、CG・VR、プロ撮影、清掃、補修、土地の草刈り・仮測量など、物件タイプで有効な施策が異なります。
• 買取系は3種類あります。買取保証（買換保証）、自社による直接買取、複数の買取会社への紹介・入札は、それぞれ別のサービスとして考える必要があります。

なお、この記事はサービス内容の比較です。取扱高や仲介件数といった会社の規模・実績そのものを比べたい方は、不動産仲介会社ランキングTOP10もあわせてご覧ください。

8社のサービス比較表

まずは全体像です。下の表は、各社が公式サイトで案内している主なサービスを、売主目線で並べたものです。金額の税込・税別は各社の表記に合わせています。

金額の「税込／税別」は各公式ページの表記を維持しています。建物保証と設備保証は対象部位・免責・修理認定の考え方が異なるため、上限額だけで単純に比較しない方が安全です。各社の条件は細かく、この表だけでは「自分の物件が対象か」までは判断できません。気になる会社は、適用条件まで踏み込んだ個別記事で確認してみてください。

• 東急リバブルの売却サポートを徹底解説
• 三井のリハウス「360°サポート」を解説
• 住友不動産ステップの売却支援を徹底解説
• 野村の仲介＋の「あんしんPLUS・すてきPLUS」を解説
• 三菱地所ハウスネットの「あんしんサービス」を解説
• 三井住友トラスト不動産の売却サポートを解説
• みずほ不動産販売の売却サポートを解説
• 三菱UFJ不動産販売の売却サポートを解説

建物保証の比較

建物保証は、引渡し後に雨漏りやシロアリ、構造部の腐食、給排水管の不具合などが見つかったときに、一定額まで修補費用を保証する仕組みです。ここで大切なのは、「500万円型」と「1,000万円型」は守る対象と考え方が違うという点です。

最大500万円・最長2年を打ち出しているのが、東急リバブル・三井のリハウス・住友不動産ステップ・野村の仲介＋・三菱地所ハウスネットです。多くは、はじめの一定期間が売主の責任期間で、その後の残り期間を買主向けの保証として継続する構成になっています。たとえば東急リバブルは、個人売主の場合に原則、売主の責任期間3か月を保証し、残る1年9か月を買主へ引き継ぐかたちで最長2年、上限は1物件最大500万円（税込）です。野村の仲介＋は上限最大500万円（税別）で、保証年数が築年数で変わり、築5年以内は5年、築12年超は2年と幅があります。三井のリハウスの「360°サポート」は建物の売主向けサポート期間が引渡し後3か月、上限最大500万円で、専任・専属専任だけでなく一般媒介の売主も対象と公式に案内している点が特徴です。詳しくは三井のリハウスの解説記事で触れています。

一方、みずほ不動産販売と三菱UFJ不動産販売は、建物状況調査に適合した物件の買主向けに引渡し後1年・最大1,000万円の瑕疵保証を用意しています。金額は大きく見えますが、これは検査に適合した後に買主を守るための保証で、売主に現金が支払われる制度ではありません。三菱UFJ不動産販売では、検査で不適合だった場合に保証適合にするための補修費用を会社が上限5万円まで負担しますが、これは1,000万円の保証枠とは別のものです。信託系のこの3社（三井住友トラスト・みずほ・三菱UFJ）の建物・設備保証を横並びでさらに詳しく見たい方は、信託系不動産会社3社の比較で整理しています。

なお、建物検査（インスペクション）は非破壊・目視が中心で、瑕疵がないこと自体を保証するものではありません。検査で判明した既存の不具合が、そのまま保証されるという意味でもない点は、どの社でも共通して確認したいところです。

住宅設備保証の比較

住宅設備保証は、給湯器やキッチン、浴室、エアコンなどの故障を一定額まで保証するサービスです。ここは各社で設計がはっきり分かれます。

総額の上限で見ると、東急リバブルは建物保証とセットで1物件合計最大500万円（税込）・最長2年、三菱UFJ不動産販売は1物件最大500万円（税込）・2年です。三井住友トラスト不動産は1物件最大500万円（税込）ですが、期間は引渡し後6か月と比較的短めで、対象は1971年1月1日以降に建てられた住戸が中心です。一方、みずほ不動産販売は1機器1回あたり15万円（税込）・引渡し後1年という機器単位の設計で、住宅設備の築年数制限がないのが特徴です。ただし1回15万円以上の修理や、機器の交換が発生すると、その機器の保証は終了します。「何度でも15万円まで直せる」という意味ではない点に注意してください。

野村の仲介＋は1設備あたり最大10万円（税別）で、保証年数は建物と同じく築年数区分で最長5年です。三井のリハウスは、売主が負う設備修復期間（引渡し後7日間）に対応する設計で、修理・交換上限は20万円（税別）です。三菱地所ハウスネットは設備の検査保証を用意していますが、個別の上限や年数が公式ページ本文で一律に示されていない項目は、店舗で確認するのが確実です。多くの社で、はじめの数日〜7日間が売主向け、その後が買主向けという構成になっているため、「売主を守る期間」と「買主向け保証の期間」を分けて考えると混乱しにくくなります。

ホームステージング・清掃・写真撮影の比較

売り出し前の「見せ方」を整えるサービスも、各社で力の入れどころが違います。物件タイプによって効く施策が変わるので、自分の物件に合うかで見てください。

実物の家具を使ったホームステージングに強いのが、住友不動産ステップと野村の仲介＋です。住友不動産ステップは空室で家財が残っていない物件が対象で、2000年1月1日以降築、マンションは壁芯50㎡以上・戸建は建物80㎡以上、査定価格は首都圏6,000万円以上・関西・東海5,000万円以上、対象エリアは首都圏・関西圏・東海圏、といった条件があり、家具の設置は最長3か月です。高価格帯の空室を演出したいケースに向きます。野村の仲介＋も築20年以内でマンション50㎡以上・戸建80㎡以上などの条件があり、空室は家具・小物とプロ撮影、居住中は荷物の一時預かりと小物演出という組み合わせです。

CG・VR・3Dといったオンライン向けの演出は、東急リバブル（CGリフォームイメージ、360°パノラマ）、三菱地所ハウスネット（VR、3Dウォークスルー、プロ撮影）、三菱UFJ不動産販売（VRホームステージング、VR家具消し、プロ撮影）が用意しています。非対面で完成イメージを見せたい場合に便利です。

清掃は各社ありますが、費用負担の考え方が違います。三菱UFJ不動産販売は水回り4点（キッチン・浴室・洗面・トイレ）を会社負担で清掃、みずほ不動産販売はおそうじサポートの清掃費を会社が負担し、戸建向けに外壁の手洗い洗浄も用意しています。三井住友トラスト不動産の清掃は、担当スタッフが売却活動に必要と判断した場合に利用できるもので、希望すれば必ず使えるわけではありません。野村の仲介＋のハウスクリーニングは対象箇所から5か所を選ぶ方式です。「会社負担」「担当者判断」「有償」を取り違えないことが、あとで費用の話でもめないコツです。

土地売却向けサービスの比較

土地や戸建の売却では、境界・越境・高低差・地盤などの整理が販売のカギになります。多くの社が仮測量や敷地調査のメニューを持っていますが、いずれも現況の仮測量で、確定測量や境界確定の代わりにはならない点が共通の注意点です。

境界標・越境・セットバック・高低差などの確認をまとめて相談できるのが、住友不動産ステップ（土地測量調査／敷地500㎡以内・査定1,500万円以上など）、三菱地所ハウスネット（地盤調査・簡易液状化判定・土地現況仮測量図）、三井住友トラスト不動産（敷地500㎡までの土地測量調査）、みずほ不動産販売（無料の敷地仮測量）、三菱UFJ不動産販売（土地現況測量）です。みずほ不動産販売は敷地調査を無料で実施と案内している点が目を引きます。

土地の埋設物リスクが気になる場合は、野村の仲介＋の埋設物撤去保証が明快です。居住用の更地・500㎡以内が対象で、スウェーデン式サウンディング試験等を行い、撤去上限は200万円（税別）、保証期間は引渡し後6か月（売主3か月＋買主の残期間）となっています。土地の見栄えを整える土地ステージング（草木・残置物の整理）も用意しています。三菱地所ハウスネットは土地清掃、三井のリハウスは有償の土地検査メニュー（地盤沈下事故等に最大5,000万円を補償するプランなど）があり、具体的な条件・料金は申込時の確認になります。

買取保証・直接買取・買取会社紹介の違い

「買取」と一口に言っても、大手仲介のサービスは大きく3種類に分かれます。ここを混同すると、期待していた仕組みと実際が食い違いやすいので、丁寧に見分けましょう。

1つ目は買取保証（買換保証）です。一定期間は仲介で販売し、期限までに売れなければ、あらかじめ合意した価格で仲介会社が買い取る仕組みです。東急リバブルの「売却保証」は、売出価格を査定価格の最大120％から始められ、買い取った後に再販売利益が一定条件を満たせば利益還元制度もあります。野村の仲介＋の「買換保証」は専属専任媒介が条件で、90日〜1年の販売期間で売れなければ設定条件で買い取り、つなぎ融資とセットになっています。ここで注意したいのは、買取価格は市場での仲介成約価格と同額ではないという点です。売れ残りの期限を先に決めたい方は、この仕組みを持つ会社が候補になります。

2つ目は自社による直接買取です。東急リバブルは、最初から同社が買主となる直接買取も別方式で用意しています。仲介での販売期間を置かない代わりに、売却保証の利益還元とは仕組みが異なります。

3つ目は買取会社の紹介・入札です。三井のリハウスの買取サポート、野村の仲介＋の買取サポート、三菱地所ハウスネットの買取サポートは、いずれも自社が直接買うのではなく、複数の買取候補会社を紹介する仕組みで、通常どおり仲介手数料がかかります。住友不動産ステップの「ステップオークション」は、専門部署を通じて8,500社超の不動産会社へ情報提供し、買取候補を比較する早期売却ルートです。三菱地所ハウスネットはリースバック事業者の紹介にも対応しています。「買取サービス＝会社が直接買う」とは限らないので、自社買取なのか第三者紹介なのか、手数料はかかるのかを最初に確認しておくと安心です。

物件タイプ別の選び方

ここまでの比較を、売主の状況ごとに整理したのが下の表です。あくまで比較の入口として、自分の状況に近い行を出発点にしてみてください。いずれも適用には各社の条件があります。

この表は「どこが一番いいか」を決めるためのものではなく、自分の物件タイプと重視条件に合う候補を絞り込むためのものです。サービス名の数が多いこと自体が優劣ではなく、戸建・マンション・土地、築年、空室か居住中かといった相性で見るのが実務的です。

どの会社のサービスが合いそうか見えてきたら、次の一歩は自宅がいくらくらいで売れそうかの目安をつかむことです。売出価格の上限条件（査定の125％以内など）は、この査定額が基準になります。無料で数分あれば確認でき、複数社を比べるときの共通のものさしにもなります。

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専任媒介サービスを使う前の5つの確認事項

最後に、どの会社を検討する場合でも、担当者に確認しておきたい5つのポイントをまとめます。パンフレットやWebの見出しだけで判断せず、自分の物件に当てはめて聞くのがコツです。

• この物件はどのサービスの対象か。対象外なら理由は何か。築年数・面積・エリア・賃貸中かどうかなどで、同じ会社でも使えるメニューが変わります。まず「自分の物件が対象か」を確認しましょう。
• そのサービスは無料か。仲介手数料以外に検査・再検査・補修費がかかるか。「会社負担」「担当者が必要と判断した場合」「有償」の区別を、メニューごとに確認しておくと安心です。
• 複数のサービスを併用できるか。野村の仲介＋のように、原則1つを選ぶ選択制で併用できないケースもあります。同時に受けられるかは会社ごとに違います。
• 売出価格を変更すると適用対象から外れるか。多くの社で「査定価格の125％以内」などの上限があります。価格の見直しが保証や特典に影響するかを確認しておきましょう。
• 買取系は自社買取か、第三者紹介か、仲介手数料がかかるか。買取保証・直接買取・買取会社紹介は別物です。どの仕組みで、費用がどうかかるかを最初に整理しておくと、後で慌てずに済みます。

これらは、専任媒介・専属専任媒介の主条件に加えて、物件・価格・地域などの追加条件が重なるためのチェック項目です。1社の説明だけで決めず、気になる複数社に同じ質問を投げて、答え方や条件のわかりやすさを見比べると、相性のよい会社が見えてきます。

まとめ：サービスの数より「自分の物件が対象か」で選ぶ

最後に、この記事の要点を整理します。

• 保証の長さは横並びではない。建物は最大500万円・最長2年型が目立つ一方、みずほ不動産販売と三菱UFJ不動産販売は検査適合物件の買主向けに最大1,000万円・1年の瑕疵保証を用意している
• 「専任なら全部使える」わけではない。売出価格の上限（125％など）、築年数、面積、営業エリア、賃貸中か、会社判断といった条件が重なる
• 野村の仲介＋は選択型で原則併用不可、三井のリハウス360°サポートは一般媒介も対象と、社ごとに前提が違う
• 買取系は買取保証（買換保証）・自社直接買取・買取会社紹介の3種類。混同せず、物件タイプと重視条件で選ぶのが失敗しにくい

サービス名の多さは、そのまま優劣にはつながりません。戸建・マンション・土地、築年、空室か居住中かといった自分の物件との相性で候補を絞り、担当者に「対象か」「費用はかかるか」「併用できるか」を確認する——この進め方が、納得のいく会社選びにつながります。

気になる会社が絞れてきたら、次の一歩は自宅がいくらくらいで売れそうかの目安をつかむことです。売出価格の上限条件はこの査定額が基準になり、複数社を比べるときの共通のものさしにもなります。1社だけで決めず比べることが、損やトラブルを避ける第一歩です。

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※2026年7月時点。サービス内容・対象エリア・条件は変更または終了する場合があります。