相続した家を売る前に知っておきたいこと
親の家などを相続したものの、「どう売ればいいの？」「名義や税金はどうなるの？」と不安に感じていませんか。相続がからむ売却は、通常の売却より少し手順が多くなります。ただ、流れを先につかんでおけば、あわてずに進められます。まずは全体像から見ていきましょう。なお、売る以外に貸す・活用する・保有するといった選択肢も含めて考えたい場合は、相続した不動産をどうするか（5つの選択肢の比較）で整理できます。
名義が故人のままでは売れない（相続登記が前提）
相続した不動産は、名義が亡くなった方のままでは売却できません。まず名義を相続人へ変更する「相続登記」を済ませてから売るのが基本です。相続登記は2024年4月から義務化されており、手続きや必要書類は個別の事情で変わるため、司法書士に相談するとスムーズです。
大まかな流れは5ステップ
相続した家の売却は、「①相続人の確認 → ②遺産分割協議 → ③相続登記（名義変更）→ ④査定・売却 → ⑤確定申告」という流れが基本です。いま自分がどの段階にいるかが分かると、次にやることが見えてきます。手続きから税金まで通しで詳しく確認したい方は、相続した家を売る流れの実践ガイドもあわせてどうぞ。
【5ステップ】相続した家を売る流れ
ここからは、各ステップで何をするのかを順番に見ていきます。手続き面と売却面が並行する場面もあるので、全体像を持っておくと安心です。
①遺言・相続人の確認
まず、遺言書があるかを確認し、戸籍などをもとに相続人が誰なのかを確定します。ここが後の手続きの土台になります。
②遺産分割協議（誰が相続するか決める）
相続人が複数いる場合は、誰がその家を相続するかを話し合い（遺産分割協議）で決めます。話し合いがまとまらないと売却も進みにくいため、揉めそうなときは早めに弁護士など専門家に相談すると安心です。
③相続登記（名義変更）
相続する人が決まったら、名義を変更する相続登記を行います。戸籍の収集や遺産分割協議書などの書類が必要で、時間がかかることもあります。手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
④査定・売却
名義変更が済んだら、いよいよ売却です。まずは複数社に査定を依頼して相場感をつかみ、価格の根拠や担当者の説明を見比べて会社を選びます。査定額は「売れそうな金額の予測」で、その金額での売却を約束するものではない点も覚えておきましょう。
⑤譲渡所得の確定申告
売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年などに確定申告が必要になることがあります。税金の取り扱いは条件によって変わるため、詳しくは税理士や税務署に確認するのがおすすめです。
つまずきやすいポイントと、専門家への相談
相続の売却でつまずきやすいのが、共有名義・税金・相談先の3つです。先に知っておくと、落ち着いて進められます。
共有名義は原則、相続人全員の合意が必要
相続した家を複数人で共有している場合、その家「全体」を売るには原則として共有者全員の合意が必要です。一人でも反対すると全体の売却は進みません。意見が分かれそうなときは、早めに話し合い、必要に応じて専門家を交えると安心です。
税金の特例（3,000万円特別控除など）は要件・期限に注意
相続した家の売却では、「相続空き家の3,000万円特別控除」など、要件を満たせば税負担が軽くなる特例がある場合があります。ただし適用には要件や期限があり、相続税と譲渡所得税は別のものです。使えるかどうかは自己判断せず、税理士に確認しましょう。
誰に相談すればいい？（相談先の分け方）
相続の売却は関わる分野が広いので、相談先を分けると進めやすくなります。目安としては、税金は税理士、名義変更（登記）は司法書士、相続人間の揉めごとは弁護士、売却価格や販売活動は不動産会社（宅建士）です。自治体や法テラスの無料相談を入口にするのもおすすめです。
※相続が関わる売却は、相続人の確定・遺産分割・名義変更（相続登記）などの手続きが前提になります。手続きや必要書類は個別事情で変わるため、司法書士や弁護士、税金は税理士など、専門家への相談をおすすめします。
相続・登記・税金は、ご家庭の事情によって進め方が変わります。一人で抱え込まず、税金は税理士、登記は司法書士、と相談先を分けて早めに相談すると、選択肢が狭まらずに済みます。自治体や法テラスの無料相談を入口にするのも一つの方法です。
まず何から始めればいい？
「やることが多くて大変そう」と感じたかもしれませんが、最初の一歩はシンプルです。あわてず、できるところから始めれば大丈夫です。
名義の確認と、売却の相場把握を並行して進める
手続き（名義の確認・相続登記の準備）を進めつつ、「この家はいくらで売れそうか」の相場感を早めに知っておくと、ご家族での話し合いの材料になります。手続きは専門家に、相場は複数社の査定に、と分けて進めると迷いにくくなります。
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よくある質問
相続した家はすぐ売れますか？
名義変更（相続登記）などの手続きが前提になるため、準備に時間がかかることがあります。まずは名義の確認から始めましょう。
相続した家を売ると税金はかかりますか？
売却で利益が出た場合は課税の対象になります。特例が使える場合もありますが、要件があるため税理士に確認すると安心です。
兄弟と共有している家を売るには？
全体を売るには原則として相続人全員の合意が必要です。意見が分かれそうなときは早めに専門家へ相談しましょう。
誰に相談すればいいですか？
税金は税理士、登記は司法書士、相続人間の揉めごとは弁護士、売却価格は不動産会社が目安です。無料相談窓口を入口にするのもおすすめです。
相続の売却は、手続きと売却準備を並行して進めると迷いにくくなります。分からない点は一人で抱え込まず、早めに専門家へ相談することが、選択肢を広げる第一歩です。売却価格の目安を知りたい場合は、当サイトの資産価値診断も入口の一つです。物件情報を入力するだけで、無料で目安を確認できます。
まとめ
相続した家の売却は、相続人の確認・遺産分割・名義変更（相続登記）を経てから、査定・売却・確定申告へと進みます。手順は少し多いですが、順番に進めれば大丈夫です。名義が故人のままでは売れない点だけ、先に押さえておきましょう。
共有名義は原則として相続人全員の合意が必要で、税金には特例がある場合もありますが要件の確認が欠かせません。これらは自己判断せず、専門家に確認するのが安心です。
- 名義変更（相続登記）を済ませてから売るのが基本（2024年4月から登記は義務化）
- 共有名義は原則、相続人全員の合意が必要
- 税金の特例は要件・期限あり。相続税と譲渡所得税は別物で、税理士に確認
- 手続きは専門家、売却の相場は複数社の査定に、と分けて進める
まずは名義の確認と、売却の相場把握を並行して始めてみましょう。分からない点は一人で抱え込まず、税金は税理士、登記は司法書士、と相談先を分けて早めに相談すると、選択肢が狭まりません。ご家族のペースで、一歩ずつ進めていけば大丈夫です。
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