やってはいけない実家の相続5選｜出口から考える相続の決め方

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実家を相続することになったものの、何から手をつければよいか分からず、不安を感じていませんか。「とりあえず相続しておけばいい」と考えて手続きを進めた結果、あとから兄弟姉妹の間でもめたり、空き家として維持費だけがかかり続けたりするケースは少なくありません。結論からお伝えすると、実家の相続は、相続した後に「売る・貸す・住む」のどの出口を選ぶのかを先に考えておくと、遺産分割や登記の進め方の判断がしやすくなります。この記事では、不動産売却の現場でよく見てきた失敗をもとに、やってはいけない実家の相続を5つに整理してお伝えします。焦る必要はありませんので、判断材料として読み進めてみてください。

実家の相続は「売る・貸す・住む」の出口から逆算する

実家の相続で後悔しないための考え方はシンプルです。相続の手続きから考えるのではなく、相続したあとにその家をどうするのか、という「出口」から逆算することです。実家の出口は、大きく分けて「売る」「貸す」「住む（自分や家族が使う）」の3つしかありません。この3つのどれを選ぶかによって、遺産分割で誰が実家を引き継ぐべきか、名義をどうしておくべきか、いつ動くべきかが変わってきます。

たとえば「売る」ことがほぼ決まっているのに兄弟全員の共有名義にしてしまうと、売却のたびに全員の合意が必要になり、話が進まなくなることがあります。逆に「特定の一人が住み続ける」なら、その人が単独で相続し、他の相続人には預貯金など別の財産で調整するほうがすっきりします。出口を決めずに手続きだけを先に進めると、あとで「こうしておけばよかった」という後戻りが発生しやすくなります。

実家を含む不動産の相続全体の流れは相続した不動産はどうする？売却・活用・放棄の判断と手続きの流れでも整理していますので、あわせて確認してみてください。まずは、出口を意識せずに進めてしまうと起きやすい「やってはいけない相続」を具体的に見ていきましょう。

やってはいけない実家の相続5選

ここからは、不動産売却の実務でよく見てきた「相続のつまずき」を5つ紹介します。いずれも、出口を先に考えていれば避けやすいものばかりです。

1. 出口を決めないまま「とりあえず相続する」

もっとも多いのが、売る・貸す・住むのどれにするかを決めないまま、なんとなく相続してしまうパターンです。実家は、持っているだけで固定資産税や火災保険料、庭木の手入れや通水などの管理コストがかかり続けます。誰も住まない家を放置すると傷みも早く進み、いざ売ろうとしたときに価値が下がっていることもあります。「まだ気持ちの整理がつかない」という理由で判断を先送りにするのは自然なことですが、少なくとも「いつまでに方針を決めるか」という期限だけは家族で共有しておくと安心です。

2. 兄弟姉妹で安易に「共有名義」にする

相続人が複数いると、「とりあえず全員で仲良く共有名義に」という結論になりがちです。しかし共有名義の不動産は、売却も、賃貸に出すことも、大規模なリフォームも、原則として共有者全員の合意が必要です。一人でも反対すれば話が止まり、時間が経つうちに共有者の誰かが亡くなって相続が重なると、権利関係がさらに複雑になっていきます。「売る」という出口を考えているなら、共有名義は避け、誰か一人が相続して他の相続人には代償金や別の財産で調整する方法を検討したほうが、将来の出口を塞がずに済みます。

3. 誰も住まないのに「実家だから残す」を既定路線にする

「思い出のある実家だから手放したくない」という気持ちは、多くの方が抱く自然な感情です。ただ、住む予定がないまま残すという判断は、「住む」という出口が現実的かどうかを検証しないまま決めてしまう危険があります。誰も使わない家は、時間とともに空き家化し、管理不全になれば自治体から特定空家等に指定され、固定資産税の優遇が外れたり、行政指導の対象になったりする可能性もあります。残すと決めるなら「誰が・どのように使い続けるのか」まで具体的に描けているかを、一度冷静に確認してみてください。

4. 売却や活用を見据えず、相続登記や遺産分割を後回しにする

相続した不動産の名義変更（相続登記）は、2024年4月から義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、過料の対象となる場合があります（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、2026年8月確認）。これは義務だからというだけでなく、実務上も大切です。名義が亡くなった方のままでは、売ることも、担保に入れることもできません。いざ「売る」と決めたときに登記が終わっていないと、そこから遺産分割協議や書類集めを始めることになり、売却のタイミングを逃してしまうこともあります。相続登記の義務化の詳しい内容は相続登記の義務化とは？期限・過料・手続きの流れをわかりやすく解説で解説しています。

5. 「売る」と決めた後に、進める順番を誤る

出口を「売る」に決めた後にも、注意したい落とし穴があります。よくあるのが、査定や相談をする前に、良かれと思って古家を解体して更地にしてしまうケースです。更地にすると住宅用地の固定資産税の軽減が外れて税負担が上がることがあるほか、買主によっては「古家付きのまま安く買ってリフォームしたい」というニーズもあり、解体がかえって売りにくさや手取りの減少につながることもあります。また、相続した実家を売る場合、一定の要件を満たすと相続空き家の3,000万円特別控除など税制上の特例を使える可能性がありますが、適用には期限や条件があります（2026年7月時点）。解体やリフォームの前に、売却の実務と税制の両面から順番を確認しておくことをおすすめします。専門用語が分かりにくいときは、当サイトの不動産用語集もあわせてご覧ください。

売却まで進める場合の片付け・解体・税金まで含めた全体の費用感は、実家じまいの費用はいくら？内訳と総額目安を3ケースで解説で整理しています。

出口別に見る、実家相続の決め方

ここまでの5つを踏まえ、「売る・貸す・住む」の出口別に、相続の段階で意識しておきたいポイントを整理します。

売る場合

売却を前提とするなら、共有名義は避け、単独名義でまとめておくと売却手続きがスムーズです。相続開始からなるべく早く相続登記を済ませ、家の傷みが進む前に売却時期を検討します。相続空き家の特例など税制上の優遇には期限があるため、いつまでに売るかも含めて計画を立てておくと安心です。

売る・貸す・住むのどの出口を選ぶにしても、出発点になるのは「その実家に今どれくらいの価値があるのか」という目安です。価値の目安が分かると、遺産分割で実家をどう扱うか、売るならいつごろか、といった判断が具体的になります。無料で数分あれば確認できますので、相続の話し合いを始める前の材料にしてみてください。

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貸す場合

賃貸に出して家賃収入を得るという出口もありますが、古い戸建てはそのままでは貸しにくく、リフォームや設備更新に費用がかかることが少なくありません。空室が続けば維持費だけが出ていきますし、共有名義だと賃貸借契約の締結にも共有者の合意が必要です。貸すと決める前に、想定家賃と修繕費・管理の手間が見合うかを、売却した場合と比較して検討することをおすすめします。

住む場合

自分や家族が住み続ける、あるいはセカンドハウスとして使う場合は、その人が単独で相続し、他の相続人には預貯金など別の財産で調整すると、権利関係がすっきりします。一方で、どの出口を選んでも維持や納税の負担が重く、活用の見込みも立たない「負動産」の場合には、相続放棄という選択肢もあります。ただし、相続放棄をしても管理義務がすぐに消えるわけではないなど注意点があるため、相続放棄したら家はどうなる？管理義務と手続きの注意点で仕組みを確認したうえで、慎重に判断してください。

実家の相続には期限がある｜「いつまでに何を決めるか」の目安

ここまでの5つのうち、とくに後回しが響きやすいのは「期限のあるもの」です。実家の相続には、相続放棄・相続税の申告・相続登記・税制上の特例など、それぞれ別々の期限が設けられています。売却は、媒介契約を結んで買主を探し、契約から引渡しまで進めるだけでも数か月かかることが一般的で、期限の直前に動き出しても間に合わないことがあります。まずは全体の時間軸を把握しておくと、家族で話し合う順番が決めやすくなります（2026年8月時点の制度にもとづく整理です）。

出典: 裁判所「相続の放棄の申述」／国税庁 No.2022／国税庁 No.4205／国税庁 No.4124／法務省「相続登記の申請義務化について」／国税庁 No.3306／国税庁 No.3267（いずれも2026年8月確認）

実務の感覚としては、売却を選ぶ可能性が少しでもあるなら、3,000万円特別控除の譲渡期限の1年ほど前には方針を固めておくと余裕を持ちやすくなります。片付けや遺品整理に数か月、販売活動に数か月かかることは珍しくないためです。ただし、期限に追われて相場より安い金額で売り急いでしまっては本末転倒です。特例で軽くなる税負担と、売り急ぎで下がる金額のどちらが大きいかは物件ごとに異なりますので、期限は「焦る理由」ではなく「逆算の起点」として使うことをおすすめします。

期限まわりでとくにつまずきやすい3つのポイント

遺産分割がまとまらないまま、相続税の申告期限を迎えてしまう

相続人同士の話し合いが長引くと、10か月の申告期限までに分割が決まらないことがあります。この場合、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例や配偶者の税額の軽減の特例などが適用できない申告になるとされています。実家の敷地は評価額が大きくなりやすく、特例を使えるかどうかで納税額が変わることがあるため、影響は小さくありません。もっとも、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出しておき、申告期限から3年以内に分割された場合には、更正の請求などによって特例の適用を受けられる取扱いがあります。もめていること自体より、この書類を出さずに期限を迎えてしまうことのほうが、後から取り返しがつきにくいと言えます。適用の可否は個別事情によりますので、申告の前に税理士へご確認ください。

「3,000万円の特別控除が使えるはず」と思い込んで、先に解体や工事を進める

相続空き家の3,000万円特別控除は、名前が広く知られている一方で、要件はかなり細かく定められています。家屋が「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」「区分所有建物登記がされている建物でないこと」「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」、そして「売却代金が1億円以下であること」などが要件とされています。対象となる譲渡の期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までで、令和6年1月1日以後の譲渡については、相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合の控除額は2,000万円までとなります。

現場でよく行き違いが起きるのは、「親と同居していた」「相続後に一時的に人へ貸していた」といったケースです。事前の想定では使えるはずだった控除が、実際には要件から外れていたということが起こり得ます。解体費用は数十万円から百万円を超えることもあり、支出した後で「控除は使えなかった」と分かると、税負担と解体費の両方を負うことになります。なお、令和6年1月1日以後の譲渡については、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに一定の耐震基準を満たすこととなった場合や家屋の全部の取壊し等を行った場合も対象とされる取扱いがあり、売る前に必ず自分で壊しておかなければならないとは限りません。制度の考え方は相続した空き家を売るときの3000万円特別控除でも整理しています。着工の前に、税理士や税務署に要件をご確認ください。

「3,000万円特別控除」と「取得費加算」を、両方使えると考えてしまう

相続税を納めた方が相続財産を売る場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。ただし3,000万円特別控除の要件には「売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと」が含まれており、同じ家屋・敷地について両方を重ねて使うことはできない取扱いです。どちらが有利かは、相続税の納税額や売却価格によって変わります。一方しか選べないという前提を知らずに試算すると、手取りの見込みを大きく誤ることがありますので、売却価格の見通しが立った段階で、両方のパターンを試算してもらうとよいと思います。

すでに手をつけてしまった場合のよくある質問

Q. 3年以内に遺産分割がまとまりそうにありません

相続登記の申請義務化にあわせて「相続人申告登記」という登記が設けられています（不動産登記法第76条の3）。相続人であることを法務局に申し出ることで、期限内の申請義務を果たしたものとして扱われる仕組みです。ただし、これは相続人であることを登記記録に反映する手続きであり、これだけで実家を売れるようになるわけではありません。また、遺産分割が成立した場合には、あらためてその内容にもとづく相続登記の申請が必要になるとされています。この追加的な義務は相続人申告登記では果たすことができないとされており、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請する必要があります（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、2026年8月確認）。あくまで話し合いが長引くときの備えであって、分割の議論を終わらせる代わりにはならない点は押さえておきたいところです。

Q. 実家の名義が、亡くなった祖父母のままでした

法務省は、施行日より前に開始した相続によって不動産を取得した場合であっても、相続登記をしていないときは令和9年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内）に相続登記をする必要があるとしています。つまり、何十年も前の相続であっても対象です。名義が古いままの実家は、その間に相続人がさらに亡くなって相続人の数が増えていることが多く、全員の署名・押印を集めるだけで数か月かかることもあります。売却を考えているなら、査定を取る前に登記事項証明書で現在の名義を確認しておくと、後の段取りが読みやすくなります。

Q. すでに兄弟の共有名義にしてしまいました

共有を後から解消する方法もあります。共有者の一人が他の持分を買い取る、持分を贈与する、共有物分割の手続きを進めるといった選択肢です。ただし、いずれも登記費用や場合によっては税金がかかり、共有者全員の合意が必要になる点は変わりません。手間と費用を考えると、共有のまま売却まで一気に進めてしまうほうが結果的に負担が軽いこともあります。どちらがよいかは、共有者の人数・関係性・今後の出口によって変わりますので、司法書士や不動産会社に現状を伝えたうえで比較検討することをおすすめします。

出典: 国税庁 No.4208／国税庁「相続税の申告書の提出期限から3年以内に分割する旨の届出手続」／法務省「相続登記の申請義務化について」（いずれも2026年8月確認）

判断に迷ったときの相談先と、手続きを任せる選択肢

実家の相続は、不動産の評価・税金・登記・家族間の話し合いが複雑に絡み合います。「自分たちだけで判断してよいのか不安」というときは、早めに専門家に相談することをおすすめします。

相続税の試算や特例の適用可否は税理士に、相続登記や遺産分割協議書の作成は司法書士に、相続人同士でもめている場合は弁護士に、というように、内容に応じて相談先が分かれます。不動産の価格の目安や売却の進め方については、地域の不動産会社に相談するとよいでしょう。税務や法律の個別判断については、自己判断せず、有資格の専門家や自治体の窓口に確認するようにしてください。

「複数の専門家に別々に相談するのが大変」「窓口を一つにまとめたい」という場合には、相続まわりの手続きをまとめて代行してもらうサービスを利用する方法もあります。費用はかかりますが、時間や手間を大きく減らせる場合があります。

まとめ：出口から逆算すれば、実家の相続の失敗は減らせる

最後に、この記事の要点を整理します。

• 実家の相続は、相続後の「売る・貸す・住む」という出口から逆算して決めると、判断の軸が定まりやすい
• 出口を決めない相続、安易な共有名義、住む予定のない「残す」判断、相続登記の後回しは、いずれも後で行き詰まりやすい
• 「売る」と決めた後も、査定前の解体や進める順番の誤りで、税制上の特例や手取りを損なうことがある（2026年7月時点）
• 売る・貸す・住むのどれを選ぶかは、実家の資産価値の目安を知ることから具体的になる
• 税務・登記・家族間の調整は複雑なため、税理士・司法書士・弁護士・自治体窓口など専門家への相談を前提に進めると安心

実家の相続は、人生で何度も経験するものではありません。だからこそ、手続きに追われて焦るのではなく、「この家を最終的にどうしたいのか」という出口を家族で話し合うことが、後悔しない相続への近道になります。その出発点として、まずは実家の価値の目安を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。

相続の方針を家族で話し合う前に、実家の資産価値の目安を知っておくと、売る・貸す・住むのどの出口が現実的かを判断しやすくなります。無料で数分あれば確認できます。

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※本記事は2026年7月時点の一般的な情報をもとに作成したものであり、税務・法律上の個別の判断を保証するものではありません。相続税・登記・各種特例の適用可否など具体的な取り扱いは、税理士・司法書士・弁護士や自治体の窓口など専門家にご確認ください。