農地を相続したらどうする？農業をしない人の手続きと5つの選択肢

※本記事にはプロモーション（広告）が含まれます

「親の畑を相続することになったけれど、自分は会社員で農業をするつもりはない」。相続のご相談では、こうしたお話をよくうかがいます。結論からお伝えすると、農業をしない人でも農地は相続できます。相続による取得には農地法3条の許可が要らないためです。やることは、①相続登記　②農業委員会への届出　③固定資産税の区分の確認、の3つ。出口を決めるのはそのあとで間に合います。この記事では手続きの順番と5つの選択肢、そして売買仲介の現場から見た「売れる農地・売れにくい農地」の違いを整理します。

農業をしなくても農地は相続できる｜相続後にやる3つのこと

農地は「農家でなければ持てない」と思われがちです。売買や贈与での取得には農地法3条の許可が必要ですが、相続は例外で、許可がなくても引き継げます。ただし何もしなくてよいわけではなく、次の3つは早めに片づけましょう。

• ①相続登記：法務局で名義を変える（2024年4月から義務化）
• ②農業委員会への届出：農地法3条の3にもとづく農地特有の届出
• ③固定資産税の確認：どの課税区分に当たるかを把握する

全体の進め方は相続した不動産はどうする？もご覧ください。

①相続登記：2024年4月から申請が義務になりました

農地も宅地と同じく、法務局で相続登記を行います。2024年4月1日から申請が義務化され、相続したことを知った日から3年以内に申請することとされました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（法務省「相続登記の申請義務化について」）。施行日前の相続も対象で、期限は2027年3月31日まで。協議がまとまらないときは「相続人申告登記」で義務を果たす方法もあります。

②農業委員会への届出：許可は不要、でも届出は必要です

ここが農地特有の手続きです。相続で農地を取得した場合、農地法3条の「許可」は不要ですが、農地法3条の3の「届出」は必要です。届出先は農地のある市区町村の農業委員会。条文は「遅滞なく」とし、農林水産省の処理基準はこれを権利取得を知った時点からおおむね10か月以内と示しています。届出をしない、虚偽の届出をすると10万円以下の過料に処されることがあります（農地法69条）。

この「10か月」は相続税の申告期限と同じ長さですが、まったく別の制度です。相続税の申告が不要でも届出は要ります。様式は各農業委員会の窓口やHPで入手でき、登記事項証明書の写しなどを添えます。詳しくは農地相続の農業委員会への届出をご覧ください。

③固定資産税：どの課税区分かで負担が変わります

市街化区域外の一般農地は売買実例をもとに評価され、税額は宅地より低く抑えられています。市街化区域内の農地は宅地の価格から造成費相当額を引いて評価され、三大都市圏の特定市にある「特定市街化区域農地」は課税も宅地並みです。生産緑地の指定があれば市街化区域内でも農地としての課税が続きます（2026年時点の制度）。

放置された農地は、農業委員会の利用意向調査を経て農地中間管理機構との協議を勧告されることがあり、勧告を受けると評価上の軽減が外れ税額がおよそ1.8倍になる取り扱いもあります（農林水産省の遊休農地対策）。納税通知書で区分を確認しましょう。

兄弟で相続するときは「誰の名義にするか」を先に決める

とりあえず共有名義にするのは避けたほうが無難です。共有のまま売るには原則として全員の同意が要り、次の相続が進むと当事者が増えて話がまとまりにくくなります。実務では、売却して代金を分ける「換価分割」が現実的になりやすい場面が多いです。一人が引き取る場合、届出・草刈り・税負担がその人に集中します。分け方を決める段階で家族に伝えておきましょう。

市街化区域か市街化調整区域かで、農地の「出口」は変わります

同じ農地でも、都市計画上どの区域にあるかで、その後にとれる選択肢の幅は大きく変わります。手続きの次はこの確認です。

調べ方は自治体の都市計画課と都市計画情報の地図

区域区分は、農地のある市区町村の都市計画課で確認できます。多くの自治体が「都市計画情報」としてネット上に地図を公開しており、住所を入力すれば市街化区域か市街化調整区域かを自宅から調べられます。あわせて農業振興地域の農用地区域（青地）かどうかも農政担当課や農業委員会で確認を。青地なら転用も売却も選択肢が狭まります。

市街化区域の農地：宅地としての出口が見えやすい

市街化区域は市街化を進める区域です。この中の農地を農地以外に変える場合、知事の許可は不要で農業委員会への届出で足ります（農地法4条・5条の届出）。宅地化のハードルが低い分、買い手が見つかりやすく、価格も周辺の宅地相場に近づきやすい傾向です。半面、税負担も宅地並みに近づき、持ち続けるコストは重くなります。

市街化調整区域の農地：買い手が限られ、価格も抑えられやすい

一方、市街化調整区域は市街化を抑制する区域です。農地を宅地などに変えるには原則として許可が必要で、認められないケースも珍しくありません。買い手は限られ、価格も市街化区域の農地より低くなりやすいのが実情です。農地転用の可否は区域や現況で判断が分かれるため、早めに自治体の窓口や農地転用に詳しい行政書士へ相談すると回り道を減らせます。

農地を相続した後の5つの選択肢｜メリットとデメリット

手続きと区域の確認ができたら、出口の検討です。売るか活用するかの判断軸そのものは相続した土地は売るか活用するかでも整理しています。

①②農地のまま持つ：耕作を委託する・貸す

結論を出せないときは、農地のまま維持するのも一つの方法です。近隣の農家や農業法人に耕作を委託できれば荒らさずに保てますが、委託先は地域次第で、草刈りなどの管理は所有者に残ります。自分で借り手を探さず、都道府県ごとの農地中間管理機構（農地バンク）へ貸し付ける方法もあります（農林水産省）。借り手がつかないこともあり、貸付中は自分の判断だけで売却を進められません。貸付や相続には税制上の特例もありますが、適用の可否は税理士や税務署にご確認ください。

③④売る：農地のまま売るか、転用して売るか

売却には「農地のまま農業を続ける人へ売る（3条許可）」と「転用して売る（5条許可、市街化区域では届出）」の2つのルートがあります。2023年4月の農地法改正で下限面積要件は廃止され、農地のまま売る間口は制度上広がりました。ただし買い手は限られ、価格も宅地より低くなりやすいのが実情です。違いは相続した農地を売る2つの方法で解説します。

⑤手放す：相続放棄と相続土地国庫帰属制度

相続放棄は農地だけを選んで放棄することはできず、原則として相続開始を知ってから3か月以内という期限もあります。2023年4月に始まった相続土地国庫帰属制度（法務省）は審査を経て国に引き取ってもらう制度ですが、承認後に10年分の管理費用相当額の負担金が必要で、却下されることもあります。詳しくはいらない農地を手放す5つの方法へ（いずれも2026年8月時点）。

どの選択肢を選ぶにしても、土台になるのは「その土地に今どのくらいの価値がありそうか」という目安です。おおよその数字が分かると、貸すのか売るのか、どう分けるのかの話し合いが具体的になります。

土地の資産価値を無料で診断する

現場から見た、売れる農地・売れにくい農地の違い

ここからは、多摩地域（市街化区域内の農地が中心）で売買仲介に携わってきた立場からの実感です。地域や物件で事情は変わるため、目安としてお読みください。

実際の買い手は「農家」よりも建売業者が中心

市街化区域の農地で買い手として最も多いのは、建売住宅を手がける事業者です。農業は30〜50坪では成り立ちにくく、農地は宅地より一回り大きい区画になりやすいため、分譲用地として評価されます。店舗用地やマンション用地になることも。一方、農地のまま近隣の農家に買っていただいたケースは筆者の経験では見当たりません。3条ルートは制度としてはありますが、市街化区域の実務では例外的というのが正直なところです（純農村部では逆の傾向もあり得ます）。

大きすぎる農地は、手続きが増えて時間がかかりやすい

意外ですが、3,000〜5,000平方メートルを超える大きな農地は、かえって売りにくくなることがあります。規模が大きいほど関係する法令が増えるためです。公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）では、市街化区域内で5,000平方メートル以上の土地を有償で譲り渡すときに届出が求められます（東京都の場合。都市計画施設等の区域内は200平方メートル以上など基準は区域で異なります）。土壌汚染対策法でも、3,000平方メートル以上の形質変更は着手30日前までの届出が要ります。

公拡法の届出は形式的と思われがちですが、筆者が関わった案件では、届出をしたところ自治体に買い取られた土地がありました。近くに希少な生物の生息地があり、保全の必要があったためです。大きな農地はスケジュールが読みにくい、と考えておくと計画を立てやすくなります。

水田・高低差のある土地は、時間とコストがかかりやすい

畑と水田では買い手の反応が違います。水田は地盤が軟らかいことが多く、建築業者から「基礎を打つ前に乾燥期間が必要」「沈下を年単位で見ないと危ない」と言われることがあります。地盤は個別の調査で判断される事項ですが、宅地化を前提とする買い手には水田が手のかかる土地と受け止められやすいのは確かです。高低差の大きい土地や傾斜地も、造成費がかさむ分だけ評価が下がりやすくなります。

農地は一般的な一括査定と相性が良いとは言えず、対応できる会社も限られます。実際の売却や整理を検討する段階では、農地の取り扱いに慣れた窓口へ相談したほうが遠回りになりません。
相続した土地の売却・整理を相談する
※多摩地域を中心に、相続した土地の売却相談を受け付けています。地域・物件の状況により対応できない場合があります。

まとめ：登記・届出・税区分の確認から始めましょう

• 農業をしない人でも農地は相続できる。3条の許可は不要だが、3条の3の届出は必要（おおむね10か月以内・怠ると10万円以下の過料）
• 相続登記は2024年4月から義務化。相続を知った日から3年以内、施行前の相続は2027年3月31日までが期限
• 固定資産税は一般農地・市街化区域農地・特定市街化区域農地で扱いが異なり、放置して勧告を受けると負担が重くなる場合がある
• 出口は「耕す・貸す・農地のまま売る・転用して売る・手放す」の5つ。選べる幅は市街化区域か市街化調整区域かで変わる
• 市街化区域の買い手は建売業者が中心。大規模地は法令が重なり、水田や高低差のある土地は時間とコストがかかりやすい

出口を考えるときは、その土地におおよそどのくらいの価値がありそうかを知っておくと、家族での話し合いが進めやすくなります。判断材料の一つとしてご覧ください。

土地の資産価値を無料で診断する

※本記事は2026年8月時点の一般的な説明です。制度や税制は改正されることがあり、個別の農地の扱いは区域・地目・現況で異なります。税額や納税猶予の判断は税理士・税務署へ、相続登記は司法書士へ、農地転用の申請は行政書士へ、区域区分や届出の実務は市区町村の都市計画課・農業委員会へご確認ください。