令和7年度 問6 物権変動（登記と対抗力）
正解番号
1
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令和7年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
他人物売買の売主が後から目的物の所有権を取得した場合、買主への所有権移転は売主が所有権を取得した時点で生じるのであって、売買契約時に「遡る」わけではない（肢1が誤り＝正解肢）。残る3肢は、登記に公信力はなく無権利者からの譲受人は保護されない（肢2）、時効取得者は時効完成時の所有者とその相続人には登記なしで対抗できる（肢3）、立木の所有権留保は登記か明認方法がなければ対抗できない（肢4）という、177条まわりの判例知識の総まとめになっている。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×正解肢
論点: 他人の土地を売った者が後日その土地を取得したとき、買主は当初の売買時点に遡って所有権を取得するのか。
誤り（＝本問の正解肢）。他人物売買も契約としては有効であり、売主Bがその後に真の所有者Aから所有権を取得すれば、その所有権は当然に買主Cに移転するというのが判例。ただし移転の時期はBが所有権を取得した時点であり、BC間の売買契約の時点に遡及するわけではない。「遡って取得する」とする点が誤り。
- 2記述は正しい ○
論点: 無権利者が勝手に自分名義の登記をして転売した場合でも、真の所有者からの買主が優先するのか。
正しい。Dは所有者Aに無断で虚偽の登記をした無権利者であり、わが国の登記には公信力がないため、Dから買い受けたEも登記を備えたところで無権利のままである。虚偽の登記の作出にAが関与した事情もないので、Eが民法94条2項の類推適用で保護される余地もない。無権利者Eは177条の「第三者」に当たらず、Aから買い受けたFは登記がなくてもEに所有権を主張できる。
- 3記述は正しい ○
論点: 時効取得者は、時効完成時の所有者を相続した者に対して、登記なしで所有権を主張できるのか。
正しい。時効取得者と時効完成当時の所有者とは物権変動の当事者の関係に立つため、時効取得者は登記がなくても所有権を対抗できる（判例）。所有者Aを単独相続したHはAの包括承継人であり、当事者と同視されるので、GはHに対しても登記なくして時効取得を主張できる。
- 4記述は正しい ○
論点: 土地を売る際に立木の所有権だけ手元に残した者は、公示手段を備えないと土地の転得者に立木の権利を主張できないのか。
正しい。土地上の立木の所有権を留保して土地を譲渡した場合、留保について登記または明認方法（立木に名前を書くなどの公示手段）を備えなければ、土地の譲受人からさらに土地と立木を買い受けた転得者に対し、立木の所有権を対抗できないとするのが判例。留保も一種の物権変動として公示が要求される。
間違えやすいポイント
肢1は「他人物売買は契約時に有効に成立している＝所有権も契約時に遡って移る」と思わせるひっかけ。契約の有効性と所有権移転の時期は別問題で、売主が無権利の間は所有権は動きようがない。肢3では「相続人＝新しい第三者」と考えて登記が必要に見えるが、包括承継人は当事者側の人間であり、登記の要否は時効完成の前後（完成前の第三者には不要・完成後の第三者には必要）で判断するという枠組みを崩さないこと。
覚え方
「他人物売買、権利は“売主に来たとき”買主へ（遡らない）」「登記に公信力なし——無権利者からは何も買えない」「時効は完成“前”なら登記いらず、“後”なら登記のかけっこ」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】Aが所有する甲土地に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 1Bが甲土地の所有権を時効取得した場合、Bは、時効完成前にAから甲土地を買い受けて登記を備えていたCに対し、登記がなくても所有権を主張できる。
- 2Bが甲土地の所有権を時効取得した場合、Bは、時効完成後にAから甲土地を買い受けて登記を備えたDに対しても、登記がなくても常に所有権を主張できる。
- 3無権利のEが自己名義の虚偽の登記をしたうえで甲土地をFに売却した場合、Fは、その登記を信頼して善意無過失で買い受けたのであれば、当然に所有権を取得する。
- 4AがGに甲土地を売却した後、重ねてHにも売却した場合、先に売買契約を締結したGは、登記がなくてもHに所有権を主張できる。