令和7年度 問40 クーリング・オフ（事務所等の範囲・特約の効力・告知書面）
正解番号
3
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和7年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
正しいものはア・イ・エの三つ。クーリング・オフの可否は「買受けの申込みをした場所」で判断するのが大原則で、媒介業者の事務所は「事務所等」に含まれる（ア）、買主に不利な特約は無効（イ）、告知書面に記載するのは売主の商号等であり媒介業者の記載は不要（エ）。ウは業者側の提案による買主の自宅での申込みなのでクーリング・オフ可能であり、「できない」とする点が誤り。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- ア記述は正しい ○
論点: 媒介業者の事務所で申込みをし、後日喫茶店で契約した場合、解除できないか。
正しい。クーリング・オフの可否は買受けの申込みをした場所を基準に判断し、売主から代理・媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所も「事務所等」に含まれる。申込みが事務所等で行われた以上、契約締結場所が喫茶店であってもクーリング・オフはできない。
- イ記述は正しい ○
論点: 8日以内に解除書面を「到達」させることを要求する特約は無効か。
正しい。クーリング・オフの意思表示は、告げられた日から起算して8日以内に書面を「発した」時点で効力を生じる（発信主義）。期間内の到達まで要求する特約は買主に不利なものであり無効となる。
- ウ記述は誤り ×
論点: 業者側の提案で買主の自宅で申込みをした場合、10日後に事務所で契約すれば解除できなくなるか。
誤り。買主の自宅や勤務先が「事務所等」となるのは、買主自身が申し出て自宅等を契約場所として指定した場合に限られる。媒介業者Bの提案による自宅での申込みは事務所等に当たらず、クーリング・オフの対象となる。しかもクーリング・オフについて告げられていないため8日間の期間も進行しておらず、10日後に事務所で契約を締結しても（引渡しかつ代金全部の支払いが完了していない限り）解除できる。
- エ記述は正しい ○
論点: 告知書面には売主の商号・住所・免許証番号を書けば足り、媒介業者の分は不要か。
正しい。クーリング・オフを告げる書面には、申込者・買主の氏名（商号）と住所のほか、「売主である宅建業者」の商号又は名称・住所・免許証番号を記載する。媒介を行ったBの商号等は記載事項とされていない。
間違えやすいポイント
①「申込みの場所」と「契約締結の場所」が異なる場合は申込みの場所で判断する、という大原則を落とすとア・ウの両方を間違える。②買主の自宅・勤務先は「買主から申し出た場合」だけ事務所等になる。業者の提案・誘いによる訪問は対象外という方向の区別が最重要。③8日間は「告げられた日から起算」し「発信」で効力発生。到達主義と混同させる特約のひっかけは定番。
覚え方
「どこで申し込んだかがすべて」「自宅・勤務先は“自分から呼んだ”ときだけ事務所等」「8日は発信でセーフ、不利な特約はぜんぶ無効」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で締結する宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）の規定によれば正しいものはどれか。
- 1Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、その際クーリング・オフについて書面で告げられた場合、告げられた日から起算して8日目に解除の書面を発送しても、契約を解除することができる。
- 2Bが自ら指定した自宅で買受けの申込みをした場合であっても、Bはクーリング・オフにより契約を解除することができる。
- 3Bがクーリング・オフにより契約を解除した場合、Aは、既に受領していた手付金から違約金相当額を差し引いて返還することができる。
- 4Bが宅地の引渡しを受けた場合、代金の一部しか支払っていなくても、Bはクーリング・オフにより契約を解除することができなくなる。