令和7年度 問30 共同分譲（重要事項説明・クーリングオフ・保全措置）
正解番号
3
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令和7年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
違反するのはア・ウ・エの3つで、正解は3。イ（売主業者の事務所での申込み・契約）はクーリング・オフの適用がなく適法。①共同売主では関与する全業者の宅建士の記名が必要、②共用部分に関する規約は案の段階でも説明必須、③工事完了前の物件では代金の5％を超える手付金等に保全措置が必須、の3点で判定する。買主の了解を得ても説明義務は免除されない点が全体を貫くテーマ。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- ア記述は誤り ×
論点: 共同売主のうち幹事社1社の宅建士だけが重要事項説明書に記名すれば足りるか。
違反する。複数の宅建業者が売主として関与する取引では、関与するすべての業者が重要事項説明義務を負い、重要事項説明書には各業者の宅建士がそれぞれ記名する必要がある。説明の実施自体は代表して1人の宅建士が行っても差し支えないが、A社の宅建士の記名だけで済ませた点が違反。買主の了解を得ても義務は免除されない。
- イ記述は正しい ○
論点: 売主業者の事務所で申込み・契約をした買主に、クーリング・オフを告げる書面を交付しなくてよいか。
違反しない。クーリング・オフ（37条の2）が適用されるのは「事務所等以外の場所」で買受けの申込みをした場合であり、本件は売主の一員であるA社の事務所で申込みと契約をしているため適用がない。また、クーリング・オフについて告げることは法律上の義務ではなく（告げないと8日間の起算が始まらないという効果があるだけ）、そもそも適用のない本件で書面を交付しなくても違反にはならない。
- ウ記述は誤り ×
論点: 共用部分に関する規約がまだ案の段階であれば、重要事項説明書への記載を省略できるか。
違反する。区分所有建物の売買では、共用部分に関する規約の定めについて、それがまだ「案」の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。買主の了解を得て契約後に交付することにしても、説明義務は免除されない。
- エ記述は誤り ×
論点: 代金5,000万円・手付金500万円の工事完了前の物件で、保全措置とその概要の記載を省略できるか。
違反する。工事完了前の物件では、手付金等の額が代金の5％（本件では250万円）以下かつ1,000万円以下の場合に限り保全措置が不要となる。手付金500万円は代金の10％でこの基準を超えるため保全措置が必須であり、「講じる必要はない」という判断自体が誤り。手付金等を受領しようとする場合の保全措置の概要は35条の説明事項なので、記載を省略した点も違反となる。
間違えやすいポイント
「買主の了解を得た」「買主を混乱させないため」といったもっともらしい理由に流されないこと——重要事項説明の義務は買主の承諾では免除されない。クーリング・オフの可否は「どこで買受けの申込みをしたか」で決まる（契約締結場所ではなく申込場所基準。申込みと契約の場所が異なるときは申込みの場所で判定）。保全措置の要否は「未完成：5％かつ1,000万円以下なら不要」「完成：10％かつ1,000万円以下なら不要」の基準の混同に注意。
覚え方
「重説は買主のOKでは削れない」「クーリング・オフは“申込みの場所”で決まる」「未完成はゴー（5％）、完成はテン（10％）」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で、工事完了前のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Bが土地に定着しないテント張りの案内所で買受けの申込みをした場合、Bはクーリング・オフによる申込みの撤回をすることができる。
- 2Aが手付金200万円を受領しようとする場合、あらかじめ手付金等の保全措置を講じなければならない。
- 3工事完了前の物件であるため、Aは指定保管機関による保管の方法により手付金等の保全措置を講じることができる。
- 4クーリング・オフができる旨を書面で告げられたBは、その日から起算して10日を経過するまで申込みの撤回をすることができる。