令和6年度 問34 手付金等の保全措置（未完成・完成物件の受領限度額）

この問題の結論

自ら売主・買主が非業者、代金4,000万円のケースで手付金等の保全措置を問う問題。誤っているものを選び、正解は肢3。保全措置なしで受領できる限度は、未完成物件は代金の5％以下かつ1,000万円以下、完成物件は代金の10％以下かつ1,000万円以下。本問では未完成なら200万円まで、完成なら400万円まで保全不要。肢3は未完成物件で手付金300万円を保全なしで受領できるとする点が5％＝200万円の限度を超えており誤り。手付金等の額は既に受領した分と合算して判定する点も重要。

選択肢ごとの解説

※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。

• 1記述は正しい ○

  論点: 保全措置を講じずに手付金を受領する場合、その旨は35条書面に記載するが37条書面には記載しなくてよいか。

  正しい。手付金等の保全措置の概要は法第35条の重要事項説明（説明書）の記載事項だが、法第37条の書面（契約書面）の必要的記載事項ではない。したがって、保全措置を講じない旨は35条書面に記載する必要があるが37条書面への記載は不要であり、本記述は正しい（「誤っているもの」ではない）。なお未完成物件なら200万円まで保全不要のため、手付金100万円は保全せずに受領できる。

• 2記述は正しい ○

  論点: 完成物件で手付金100万円は保全不要だが、その後の中間金400万円は既受領分と合わせ保全措置後でなければ受領できないか。

  正しい。完成物件の保全不要限度は代金の10％以下かつ1,000万円以下、すなわち4,000万円×10％＝400万円。手付金100万円だけなら保全不要だが、引渡し前に中間金400万円を受領すると手付金等の合計が500万円となり400万円を超える。手付金等が保全不要限度を超えるときは、既に受領した分も含めた全額について保全措置を講じた後でなければ受領できないので、本記述は正しい。

• 3記述は誤り ×正解肢

  論点: 未完成物件で、保全措置を講じずに手付金300万円を受領することができるか。

  誤り。未完成（建築工事の完了前）物件の保全不要限度は代金の5％以下かつ1,000万円以下、すなわち4,000万円×5％＝200万円。手付金300万円はこの200万円を超えるため、保全措置を講じなければ受領することができない。「保全措置を講じずに300万円を受領できる」とする本記述は誤りで、これが正解肢となる。

• 4記述は正しい ○

  論点: 売主が保全措置を講じていないとき、買主は中間金の支払いを拒むことができるか。

  正しい。宅建業者が自ら売主となる場合、保全措置を講じなければならないのに講じないときは、買主は手付金等（中間金を含む）を支払わないことができる（同時履行の抗弁類似の支払拒絶権）。したがって、保全措置が講じられていない中間金2,000万円について買主が支払いを拒むことができるとする本記述は正しい。

間違えやすいポイント

①未完成（5％）と完成（10％）の限度率を取り違える。本問は同じ4,000万円でも未完成は200万円、完成は400万円と限度が倍違う。②手付金等を「その回に受領する額」だけで判定してしまう。既に受領した分と合算し、合計が限度を超えたら全額について保全が必要。③保全措置の概要を37条書面の記載事項と誤解する。35条書面（重要事項説明）の記載事項であって37条書面ではない。④保全措置がない場合の買主の支払拒絶権を見落とす。

覚え方

「未完成は5％、完成は10％（どちらも1,000万円の天井つき）」「手付金等は“足し算”で限度判定」「保全の概要は“35条”に書く（37条じゃない）」「保全なきときは“払わない”と言える」

類似オリジナル問題で理解度チェック

※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。

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