令和7年度 問28 業務上の規制（広告・取引態様・8種制限・指定流通機構）
正解番号
2
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和7年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
正しいものはアとエの2つ。①取引態様の明示義務違反は監督処分のみで罰則なし、誇大広告は罰則＋監督処分（ア）。②建築確認前は広告も売買契約の締結もどちらも不可（イが誤り）。③買主が宅建業者なら他人物売買の制限や保全措置などの8種制限は適用されない（ウが誤り）。④専属専任媒介の指定流通機構への登録は休業日を除き5日以内（エ）。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- ア記述は正しい ○
論点: 取引態様の不明示は監督処分のみで、誇大広告は罰則と監督処分の両方の対象になるか。
正しい。取引態様の別の明示義務（34条）の違反には罰則がなく、指示処分等の監督処分の対象になるにとどまる。一方、物件の規模・環境等について著しく事実に相違する表示をする誇大広告等の禁止（32条）の違反は、監督処分に加えて6月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金（併科あり）という罰則の対象にもなる。
- イ記述は誤り ×
論点: 建築確認の申請前でも広告はでき、契約の締結だけが禁止されるのか。
誤り。建築確認を受ける前は、「広告」も「売買契約の締結」もどちらもできない（広告開始時期の制限＝33条、契約締結時期の制限＝36条）。広告できるとしている点が誤り。なお33条の広告制限は貸借を含むすべての取引に及ぶのに対し、36条の契約締結制限は貸借の代理・媒介には及ばない、という両者の守備範囲の違いもあわせて押さえる。
- ウ記述は誤り ×
論点: 買主が宅建業者でも、自己の所有に属しない宅地の売買には取得契約の締結と保全措置が必要か。
誤り。自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限（33条の2）や手付金等の保全措置（41条）などのいわゆる8種制限は、自ら売主となる宅建業者と「宅建業者ではない買主」との間の売買に適用されるもので、買主も宅建業者である場合には適用されない（78条2項）。
- エ記述は正しい ○
論点: 専属専任媒介契約の指定流通機構への登録期限は、休業日を除いて5日以内か。
正しい。指定流通機構への登録は、専任媒介契約では契約締結の日から7日以内、専属専任媒介契約では5日以内に行わなければならず、いずれも休業日は期間に算入しない。
間違えやすいポイント
①33条（広告開始時期の制限）と36条（契約締結時期の制限）の適用範囲の違い——広告はすべての取引態様で禁止、契約締結の制限は貸借の代理・媒介には及ばない——を混同しない。②「買主も宅建業者」と見たら8種制限は全面適用外、と反射的に判断する。③指定流通機構への登録は「専属のほうが短い（5日）」、どちらも休業日を除く。
覚え方
「確認前は広告ぜんぶダメ、契約は貸借だけセーフ」「プロ同士に8種なし」「専属は5日・専任は7日——束縛が強いほどせっかち」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者Aの広告等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1広告に取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。
- 2実際のものより著しく優良であると人を誤認させるような表示をした場合、その広告を見た者との間で取引が成立しなかったとしても、法違反となる。
- 3開発許可を申請中の宅地については、「開発許可申請中」と明示すれば、許可前でも売買の広告をすることができる。
- 4建築確認を受ける前の建物については、貸借の媒介に係るものであれば広告をすることができる。