令和6年度 問42 業務上の規制（人の死の告知に関するガイドライン等）
正解番号
2
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令和6年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
誤っているのは肢2。宅建業者は契約締結の勧誘等に際して重要な事項（引渡しの時期など）を故意に告げない・不実のことを告げる行為が禁止されており、後で37条書面に正確に記載すれば足りるというものではない。断定的判断の提供の禁止（肢1）、人の死の告知に関するガイドラインの売買・賃貸それぞれの取扱い（肢3・肢4）は正しい。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○
論点: 契約締結の勧誘に際し、利益が確実だと誤解させる断定的判断を提供してはならないか。
正しい。宅建業者は、契約締結の勧誘をするに際し、相手方等に対して利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。将来の値上がりなどを断定的に告げることはこの禁止に当たる。
- 2記述は誤り ×正解肢
論点: 引渡しの時期を故意に不実のことを告げても、37条書面に正確に記載すればよいか。
誤り。宅建業者は、契約締結の勧誘等に際し、宅地建物取引業法上重要な一定の事項（物件の引渡しの時期などを含む）について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為をしてはならない。この禁止行為に当たる以上、後で37条書面に正確に記載すればよいというものではなく、告知の時点で違反となる。
- 3記述は正しい ○
論点: 売買の居住用不動産で自然死や日常生活上の不慮の死が起きても、特殊清掃等がなければ原則として買主に告げなくてよいか。
正しい。ガイドラインによれば、居住用不動産で自然死や日常生活の中での不慮の死（転倒事故や誤嚥など）が発生した場合、原則として告げる必要はない。ただし、その死により特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすため告げる必要があるとされている。本肢はこの原則を正しく述べている。
- 4記述は正しい ○
論点: 賃貸借の居住用不動産で自然死等以外の死が起きても、特段の事情がない限り、発覚から概ね3年経過後は原則として借主に告げなくてよいか。
正しい。ガイドラインでは、賃貸借取引の居住用不動産について、自然死・日常生活上の不慮の死以外の死（他殺・自死・特殊清掃を伴う死等）が発生した場合でも、特段の事情がない限り、その死の発覚からおおむね3年間を経過した後は、原則として借主に告げなくてよいとされている。本肢はこの取扱いに沿っている。
間違えやすいポイント
『不実告知は禁止行為だが、37条書面に正しく書けば帳消し』という発想は誤り。故意の不告知・不実告知は勧誘の時点で成立する独立の違反であり、後の書面で治癒されない。人の死の告知ガイドラインは、①売買・賃貸を問わず自然死・日常の不慮の死は原則告知不要（特殊清掃等があれば告知）、②賃貸で自然死等以外の死は概ね3年経過で原則告知不要（売買には年数の目安なし）という区別を押さえる。
覚え方
「不実告知は“その場で違反”、後から書面で埋め合わせ不可」「自然死は原則言わなくていい（特殊清掃があれば言う）」「賃貸の“それ以外の死”は概ね3年で時効的にセーフ」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業法の規定及び「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1賃貸借取引の対象となる居住用不動産で、他殺による死が発生した場合であっても、特段の事情がない限り、その発覚からおおむね3年を経過した後は、原則として借主に告げなくてよい。
- 2売買取引の対象となる居住用不動産で人の死が発生した場合、その死が自然死であっても、特殊清掃の有無にかかわらず常に買主に告げなければならない。
- 3宅地建物取引業者は、勧誘に際し引渡しの時期について不実のことを告げても、37条書面に正確に記載すれば宅地建物取引業法に違反しない。
- 4宅地建物取引業者は、将来の利益が確実であると誤解させる断定的判断を提供しても、相手方がそれを信じなかった場合には宅地建物取引業法に違反しない。