令和7年度 問12 借地借家法（建物賃貸借）
正解番号
3
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和7年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
普通の建物賃貸借で「特約で排除できるもの／できないもの」の区別が軸。造作買取請求権（借地借家法33条）は任意規定であり、行使しない旨の特約は有効（肢3が正しい）。一方、解約申入れは賃貸人からは6か月＋正当事由、賃借人からは民法の3か月と非対称であり、法定更新後は「期間の定めのない」契約になる。取壊し予定建物の賃貸借（39条）は書面（取壊し事由の記載）で足り、公正証書は不要。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 期間の定めのない建物賃貸借では、どちらの当事者からの解約申入れでも6か月で終了するか。
誤り。6か月の経過で終了するのは「賃貸人」からの解約申入れの場合であり、しかも正当事由が必要（借地借家法27条・28条）。「賃借人」からの解約申入れには借地借家法の特則がなく、民法617条により3か月の経過で終了する。双方6か月とする本肢は誤り。
- 2記述は誤り ×
論点: 更新拒絶の通知を双方がしなかった場合、従前と同じ2年の期間で更新されたとみなされるか。
誤り。期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶等の通知をしなかったときは従前と同一の条件で更新されたものとみなされるが、更新後の契約は「期間の定めのないもの」となる（借地借家法26条1項ただし書）。期間2年のまま更新されるのではない。
- 3記述は正しい ○正解肢
論点: 造作買取請求権を行使しない旨の特約は有効か。
正しい（＝本問の正解肢）。造作買取請求権（借地借家法33条）は、賃借人に不利な特約を無効とする強行規定（37条）の対象に含まれておらず、任意規定である。したがって「造作買取請求権を行使しない」という特約は有効。
- 4記述は誤り ×
論点: 取壊し予定建物の賃貸借の特約は、公正証書でしなければならないか。
誤り。法令または契約により一定期間経過後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合、取壊し時に賃貸借が終了する旨の特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した「書面」（または電磁的記録）によってすれば足りる（借地借家法39条）。公正証書に限定されてはいない。
間違えやすいポイント
解約申入れの「6か月」を貸主・借主の双方に当てはめてしまうのが肢1のひっかけ（借主からは民法の3か月、貸主からは6か月＋正当事由）。「法定更新後も同じ期間で更新される」と思い込みやすいが、期間の定めのない契約になる点も定番。また、借地借家法で公正証書が必須なのは事業用定期借地権だけで、定期建物賃貸借も取壊し予定建物の賃貸借も「書面」であればよい。
覚え方
「貸主から6か月＋正当事由、借主からは3か月」「法定更新のあとは“期間なし”」「造作買取は特約で消せる（強行規定リスト外）」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】Aを賃貸人、Bを賃借人とする居住用建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借及び一時使用目的のものを除く）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1契約の更新がない旨を定める賃借人に不利な特約は、無効である。
- 2Bが賃借権の登記をしていなくても、建物の引渡しを受けていれば、その後に建物を譲り受けた者に賃借権を対抗できる。
- 3Aの同意を得てBが建物に付加した造作について、期間満了時にAに買取りを請求しない旨の特約は無効である。
- 4期間の定めのない契約においてAが解約を申し入れるには、正当の事由が必要である。