令和7年度 問11 借地借家法（一時使用目的の借地）
正解番号
3
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和7年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
定期借地権の使い分けが軸。存続期間50年以上なら、建物の用途を問わず一般定期借地権（借地借家法22条）を設定でき、更新しない・建物買取請求をしない等の特約を「書面」（公正証書に限らない）で有効に定められる。肢3はまさにこの一般定期借地権の要件を満たすので正しい。事業用定期借地権（23条）は「10年以上50年未満」かつ「公正証書」が必要で、存続期間50年には使えない点がひっかけ。借地上の建物登記による対抗力は借地権者本人名義に限る（判例）ことも頻出。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 借地上の建物が借地権者の配偶者名義で登記されていても、借地権を第三者に対抗できるか。
誤り。借地権は、借地権者が借地上に「自己名義」で登記された建物を所有することで第三者に対抗できる（借地借家法10条1項）。判例は、配偶者や子など家族名義の建物登記では対抗力を認めない。C名義の建物ではBは新所有者Dに賃借権を対抗できない。
- 2記述は誤り ×
論点: 一般定期借地権では、一定期間地代の減額請求をしない特約を有効に定められるか。
誤り。地代等増減請求権（借地借家法11条）のうち、「増額しない」特約は借地権者に有利なので有効だが、「減額しない（減額請求できない）」特約は借地権者に不利であり無効とされる。存続期間50年の一般定期借地権であっても、定期建物賃貸借（38条）のような借賃改定特約の特則は借地にはなく、減額請求を封じることはできない。
- 3記述は正しい ○正解肢
論点: 事業用建物所有目的でも、存続期間50年なら更新なし・建物買取請求なしの特約を書面で定められるか。
正しい（＝本問の正解肢）。存続期間50年以上であれば一般定期借地権（借地借家法22条）を設定でき、建物の用途は問わない（事業用でもよい）。契約の更新と建物の築造による期間延長がないこと、建物買取請求権（13条）を行使しないことを内容とする特約は、公正証書等の「書面」（または電磁的記録）ですれば有効。公正証書である必要はない。なお事業用定期借地権（23条）は10年以上50年未満なので、期間50年では利用できない。
- 4記述は誤り ×
論点: 公正証書によれば、居住用建物所有目的・存続期間20年の借地契約の期間満了時に更新拒絶できるか。
誤り。公正証書が要件となる事業用定期借地権（23条）は「専ら事業の用に供する建物」の所有が目的の場合に限られ、居住用には設定できない。居住用で期間20年と定めても、普通借地権の最短存続期間は30年（3条）であり、20年の定めは無効で期間は30年となる。したがって20年経過時点で異議を述べて更新を拒絶することはできない。
間違えやすいポイント
「定期借地＝公正証書」という思い込みが最大の罠。公正証書が必須なのは事業用定期借地権（23条）だけで、一般定期借地権（22条）は書面であればよい。また、事業用定期借地権の期間は「10年以上50年未満」なので、ちょうど50年の場合は一般定期借地権しか使えない。建物登記の対抗力が本人名義に限られる点（配偶者・子名義は不可）も繰り返し出題されている。
覚え方
「公正証書マストは“事業用”だけ」「事業用は10年以上50年“未満”。50年ぴったりなら一般定期」「対抗力の建物登記は“本人名義”限定」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】借地借家法の定期借地権等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1一般定期借地権（借地借家法22条）は、公正証書によらなければ設定することができない。
- 2事業用定期借地権（同法23条）は、公正証書によって設定しなければならない。
- 3事業用定期借地権は、存続期間を60年と定めて設定することができる。
- 4一般定期借地権は、専ら居住の用に供する建物の所有を目的とする場合には設定することができない。