令和6年度 問12 定期建物賃貸借と普通建物賃貸借の比較
正解番号
3
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令和6年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
居住目的・期間3年の定期建物賃貸借（契約①）と普通建物賃貸借（契約②）を並べ、両者で結論が同じか異なるかを問う問題。カギは肢3の居住者（内縁配偶者等）の建物賃借権の承継。借地借家法36条は、居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、事実上夫婦・養親子と同様の関係にある同居者が反対の意思表示をしない限り賃借権を承継すると定め、これは定期借家・普通借家いずれにも及ぶ。ゆえに肢3が正しい。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 建物の引渡しを受けた賃借人が新所有者に対抗できるのは定期借家だけで普通借家ではできないか。
誤り。建物賃貸借は、賃借人が建物の引渡しを受けていれば、その後に建物の所有権を取得した者に対し賃借権を対抗できる（借地借家法31条）。これは定期借家（契約①）でも普通借家（契約②）でも同じであり、契約②では対抗できないとする点が誤り。
- 2記述は誤り ×
論点: 賃料改定をしない旨の特約があっても両契約とも賃料減額請求ができるか。
誤り。賃料増減請求権（32条）について、定期建物賃貸借では『賃料の改定に関する特約がある場合には、32条は適用しない』（38条9項）とされ、増額しない・減額しない旨の特約が有効に働く。契約①では特約があれば減額請求はできず、契約②とで結論が同じにはならない。
- 3記述は正しい ○正解肢
論点: 相続人なしで死亡した賃借人の内縁配偶者等の同居者は両契約とも賃借権を承継するか。
正しい。居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者は、反対の意思表示をしない限り賃借人の権利義務を承継する（借地借家法36条）。この居住者の承継の規定は定期借家（契約①）でも普通借家（契約②）でも適用され、結論は同じ。
- 4記述は誤り ×
論点: 定期借家は公正証書に限り更新なしとでき、普通借家は書面かつ正当事由なしなら更新拒絶できないか。
誤り。定期建物賃貸借は、書面（公正証書に限らず、電磁的記録を含む）によって契約し、更新がない旨を定めればよい（38条1項）ので、『公正証書によるときに限り』は誤り。普通借家の更新拒絶に正当事由が必要である点（28条）は正しいが、契約①の説明が誤っているため肢全体として誤り。
間違えやすいポイント
定期借家＝公正証書必須と思い込むミスが多いが、定期借家の要件は『書面（電磁的記録を含む）による契約＋更新しない旨の定め＋事前の書面交付・説明』であって、公正証書に限られない（『公正証書による等』が要求される事業用定期“借地”権と混同しない）。また賃料不改定特約は、定期借家では32条を排除できる（38条9項）点が普通借家と異なることに注意。
覚え方
「定期借家は“書面ならOK、公正証書に限らず”」「内縁の同居者は、定期でも普通でも“居住用なら借家権を引き継ぐ”（36条）」。
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】居住用建物の定期建物賃貸借に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。
- 1定期建物賃貸借契約は、必ず公正証書によってしなければ効力を生じない。
- 2賃料を改定しない旨の特約を定めても、賃借人は借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
- 3賃借人が相続人なしに死亡した場合、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者は、反対の意思表示をしない限り賃借権を承継する。
- 4定期建物賃貸借では、賃借人は建物の引渡しを受けても、その後の建物の譲受人に賃借権を対抗できない。