令和4年度 問43 自ら売主制限（手付解除・担保責任特約・損害賠償予定・所有権留保）
正解番号
2
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和4年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
誤っているのは肢2。宅建業者が自ら売主となる売買では、種類・品質の契約不適合責任について「引渡しから1年間に限る」とする特約は、通知期間を引渡しから2年以上とする特約より買主に不利であり無効となる。よって設けることはできず、この点が誤り。肢1（手付は常に解約手付）、肢3（損害賠償予定等は代金の2割まで＝2,500万円の20％で500万円ちょうどはOK）、肢4（所有権留保の禁止）はいずれも正しい。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○
論点: 受領した手付は、その性質を問わず、履行着手前なら買主が放棄して解除できるか。
正しい。宅建業者が自ら売主となる場合、受領した手付はいかなる性質のものであっても解約手付とみなされ、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して契約を解除できる。買主に不利な特約は無効となるため、この解約手付による解除権は確保される。
- 2記述は誤り ×正解肢
論点: 種類・品質の契約不適合責任を「引渡しから1年間に限り負う」とする特約を設けることはできるか。
誤り。宅建業者が自ら売主となる場合、種類・品質に関する契約不適合の担保責任について、その不適合を通知すべき期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約はできない。「引渡しから1年間に限る」とする特約は買主に不利であり無効となるため、この特約を設けることはできない。
- 3記述は正しい ○
論点: 代金2,500万円の宅地について、損害賠償の予定と違約金の合計を500万円と定められるか。
正しい。宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償の予定額と違約金を合算した額は代金の10分の2（2割）を超えてはならない。代金2,500万円の2割は500万円であり、合計500万円はちょうど上限に収まるため、この定めは有効に設定できる。
- 4記述は正しい ○
論点: 建物の割賦販売で引渡し後、代金の10分の3を超える支払を受けた後は、担保目的で建物を譲り受けてはならないか。
正しい。宅建業者が自ら売主として割賦販売を行った場合、目的物を買主に引き渡し、かつ代金の額の10分の3を超える額の支払を受けた後は、原則として担保の目的でその建物を譲り受けてはならない（所有権留保・譲渡担保の制限）。
間違えやすいポイント
肢2は「1年」という数字に反応できるかがカギ。契約不適合責任の特約制限では、買主に不利な特約は原則無効で、唯一の例外が『通知期間を引渡しから2年以上とする特約』。「引渡しから1年」は2年より短く買主に不利なので無効になる。肢3は500万円が「2割ちょうど」で上限に収まる点を計算で確認する（超えていないのでOK）。
覚え方
「担保責任の特約でOKなのは“引渡しから2年以上”だけ。1年はアウト」「損害賠償予定＋違約金は“代金の2割”まで」「割賦販売で3割超払わせたら所有権留保はダメ」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Aは、種類又は品質に関する契約不適合責任について、その不適合を通知すべき期間を引渡しの日から2年とする特約を定めることができる。
- 2代金3,000万円の宅地について、Aは損害賠償の予定額と違約金を合算して700万円とする特約を定めることができる。
- 3Aが受領した手付が違約手付である旨を明記した場合、買主Bは手付を放棄して契約を解除することはできない。
- 4Aが建物の割賦販売を行い、代金の10分の2を超える額の支払を受けた後は、担保の目的で当該建物を譲り受けてはならない。