令和5年度 問33 重要事項説明（35条）
正解番号
1
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令和5年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
正しいのは肢1。交換契約で宅建業者が相手方に重要事項説明をすべき対象は「その相手方が取得することになる宅地建物」であり、相手方が手放す（自ら差し出す）宅地についての説明義務はない。引渡しの時期は35条の説明事項ではなく37条書面（契約書）の記載事項である点、支払金・預り金の保全措置の説明対象、電磁的方法による提供の承諾要件が他の肢のひっかけ。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○正解肢
論点: 交換契約で、相手方が取得する甲宅地の説明義務はあるが、相手方が手放す乙宅地の説明義務はないか。
正しい。重要事項説明は、その相手方が取得しようとする宅地建物について行うもの。甲を所有するAと乙を所有するBの交換では、相手方Bが取得するのは甲宅地なので、Aは甲宅地について説明義務を負う。乙宅地はBが自ら差し出す（元々所有していた）物件であり、Bに対して乙宅地の重要事項を説明する義務はない。
- 2記述は誤り ×
論点: 宅地の引渡しの時期は、重要事項説明で説明しなければならないか。
誤り。宅地建物の引渡しの時期は、35条の重要事項説明の対象事項ではなく、37条書面（契約書）の記載事項である。重要事項説明は契約締結前の判断材料の提供、37条書面は契約内容の書面化という役割の違いを押さえる。
- 3記述は誤り ×
論点: 所有権移転登記“以後”に受領する金銭について、支払金等の保全措置の有無を説明するか。
誤り。支払金・預り金の保全措置に関する説明の対象となる「支払金等」からは、買主への所有権移転の登記以後に受領するものは除かれる。登記後に受ける金銭は買主が保護を要しないため、そもそも保全措置の有無を重要事項説明書に記載する必要はない。
- 4記述は誤り ×
論点: 口頭で「電磁的方法でよい」と依頼があれば、改めて承諾を得る必要はないか。
誤り。重要事項説明書を電磁的方法で提供するには、相手方から書面等（電磁的方法を含む）による承諾を得る必要があり、口頭の依頼だけでは足りない。承諾はその方式が定められており、口頭で足りるとする点が誤り。
間違えやすいポイント
①「引渡しの時期」「移転登記の申請時期」は35条ではなく37条書面の記載事項という定番のひっかけ。②交換では相手方が“取得する”物件が説明対象で、相手方が差し出す物件は対象外。③支払金等の保全措置の説明では、登記後受領分・50万円未満・保全済みのものなどが「支払金等」から除かれる。④書面の電磁的提供は、相手方の承諾を要し、承諾の方式も法定されている。
覚え方
「“いつ渡す・いつ登記する”は37条」「重説は“もらう側の物件”を説明」「登記のあとにもらうお金は保全いらず」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業法第35条の重要事項説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地の交換契約において、宅地建物取引業者は、相手方が取得することになる宅地について重要事項の説明を行わなければならない。
- 2宅地の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法は、重要事項として説明しなければならない。
- 3建物の引渡しの時期は、重要事項として説明しなければならない。
- 4重要事項説明書を電磁的方法により提供する場合、相手方の承諾は口頭によるものでも差し支えない。