令和5年度 問34 報酬額の制限（貸借の媒介）（いくつあるか）
報酬告示は令和6年7月に改正され、低廉な空家等の特例が拡充された（代金800万円以下・上限33万円等）。本問の論点への影響の有無を含め、最新の告示で確認すること。なお本問は借賃を基礎とする通常の貸借の媒介・広告費・書類作成費の可否を問うもので、空家等の特例（売買代金・低廉な空家の貸借に関する特例）は各肢の正誤に直接関係しないため、結論は現行告示でも変わらない。
正解番号
3
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令和5年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
違反するのはア・ウ・エの3つで正解は3。貸借の媒介で依頼者双方から受ける報酬は合計で借賃の1.1か月分（本問13万2,000円）が上限。ア=居住用で依頼者の承諾を得ずに一方から1.1か月分全額（13万2,000円）を受けたので違反。ウ=契約書作成費は媒介報酬に含まれ別途請求できず違反。エ=事務所（非居住用）でも合計上限は借賃1.1か月分なのに双方合計26万4,000円を受けたので違反。イ=依頼に基づく特別な広告の実費は報酬とは別に受領でき違反しない。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- ア記述は誤り ×
論点: 居住用建物の貸借で、依頼者の承諾を得ないまま一方から借賃1.1か月分全額を受けるのは違反か。
記述は違反する。居住用建物の貸借の媒介では、依頼者の一方から受けることのできる報酬は、その者の承諾を得ている場合を除き、借賃の0.55か月分（0.5か月分×1.10）が上限。承諾を得ないままDから132,000円（借賃1.1か月分）を受けた点で報酬額の制限に違反する。
- イ記述は正しい ○
論点: 依頼者から事前に依頼された特別な広告の料金を、報酬とは別に請求・受領するのは違反か。
記述は違反しない。依頼者の依頼によって行う特別の広告の料金に相当する額は、報酬とは別に受領することが認められている。BからあらかじめＡが特別な広告の依頼を受けており、その実費相当額を請求・受領しているので適法である。
- ウ記述は誤り ×
論点: 賃貸借契約書の作成費を、限度額まで受けた媒介報酬とは別に請求・受領するのは違反か。
記述は違反する。契約書の作成は媒介業務そのものに含まれ、その費用は報酬に含まれる。限度額まで媒介報酬を受けたうえで、さらに契約書作成費を別途請求・受領することは、報酬の限度額を超える受領となり違反する。
- エ記述は誤り ×
論点: 事務所（非居住用）の貸借で、A・Cがそれぞれ借賃1.1か月分ずつ受け、双方合計2.2か月分となるのは違反か。
記述は違反する。貸借の媒介では、居住用か否かにかかわらず、依頼者双方から受ける報酬の合計額の上限は借賃の1.1か月分（132,000円）である。AがBから132,000円、CがDから132,000円を受けると合計264,000円（借賃2.2か月分相当）となり、双方合計の上限を超えるため違反する。
間違えやすいポイント
①「居住用は一方から0.55か月分まで（承諾があれば配分自由）／非居住用も含め双方合計は1.1か月分まで」という二段構えを取り違えやすい。②契約書作成費・通常の事務費は報酬に含まれ別途請求不可。別途受領できるのは“依頼者の依頼に基づく特別の広告費”と“依頼者の特別の依頼による遠隔地の現地調査等の実費”に限られる。③「事務所（非居住用）だから上限が別」という誤解に注意。貸借はどちらも合計1.1か月分が天井。
覚え方
「貸借はぜんぶ合わせて“借賃1.1か月分”が天井」「居住用は片方0.55、承諾あれば寄せてOK」「別取りできるのは“頼まれた特別広告費”だけ」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は、貸主から居住用建物の貸借の媒介を依頼された。借賃は1か月20万円（消費税等相当額を含まない）である。宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Aが貸主・借主の双方から受けることができる報酬の合計額は、22万円が上限である。
- 2Aは、貸主の承諾がなくても、貸主から22万円の報酬を受けることができる。
- 3Aは、通常の賃貸借契約書の作成費を、媒介報酬とは別に依頼者に請求することができる。
- 4Aは、依頼者の依頼によらない自己判断で行った新聞広告の料金を、報酬とは別に受領することができる。