令和3年度（10月試験） 問42 自ら売主制限（所有権留保・手付金等の保全・損害賠償額の予定）
正解番号
2
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令和3年度（10月試験）試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
工事完了前の物件で、受領額の合計が代金3,200万円の5％（＝160万円）を超えないため、手付金等の保全措置を講じずに手付金100万円・中間金60万円を受領できるとする肢2が正しい。割賦販売の所有権留保の基準額（代金の10分の3）、損害賠償額の予定等の合計の上限（代金の10分の2）の当てはめが問われている。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 割賦販売で引渡し後、800万円の賦払金を受けるまでに所有権移転登記をしなければならないか。
誤り。割賦販売で目的物を引き渡した場合、業者は代金の10分の3を超える額の支払を受けるまでに所有権移転登記等をしなければならない。代金3,200万円の10分の3は960万円であり、受領額が800万円の段階ではまだこの基準に達していないため、この時点で移転登記を義務付ける本肢は誤りである。
- 2記述は正しい ○正解肢
論点: 工事完了前の物件で、手付金100万円と中間金60万円を保全措置なしで受領できるか。
正しい。工事完了前（未完成物件）の売買では、受領しようとする手付金等の合計額が代金の5％以下かつ1,000万円以下であれば、保全措置を講じずに受領できる。代金3,200万円の5％は160万円であり、手付金100万円＋中間金60万円＝160万円はこれと同額（5％以下）なので、保全措置は不要である。
- 3記述は誤り ×
論点: 損害賠償の予定額400万円と違約金240万円を定める特約は無効となるか。
誤り。損害賠償額の予定と違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の10分の2を超えてはならない。代金3,200万円の10分の2は640万円であり、400万円＋240万円＝640万円はこれと同額で超えていない。したがって特約は有効であり、無効とはならない。
- 4記述は誤り ×
論点: 損害賠償額の予定を定めていない場合、請求額は代金の10分の2を超えてはならないか。
誤り。代金の10分の2という制限は、あらかじめ「損害賠償額の予定・違約金」を定める場合の上限である。予定を定めていない場合は、実際に生じた損害を民法の一般原則により請求でき、10分の2の制限は適用されない。
間違えやすいポイント
数字の当てはめでの取り違えが典型。①割賦販売の所有権留保は『代金の10分の3（＝960万円）超』が基準で、800万円ではまだ登記義務は生じない。②未完成物件の保全免除は『代金の5％以下かつ1,000万円以下』で、160万円は5％“以下”に含まれる（ちょうど同額はセーフ）。③損害賠償額の予定＋違約金は合算して代金の10分の2（＝640万円）まで、ちょうど同額なら有効。④予定を定めない場合は10分の2の制限を受けない。
覚え方
「割賦の登記は“3割”超えたら」「未完成の保全免除は“5％かつ1,000万”以下」「予定＋違約金は“2割”まで、超えた分だけ無効」「予定なしなら2割の縛りなし」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに代金4,000万円の完成済みマンションを売却する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。
- 1AがBから手付金として400万円を受領する場合、保全措置を講じる必要はない。
- 2完成物件であるため、手付金等の額が代金の10分の1を超え、又は1,000万円を超えるときは、Aは保全措置を講じなければならない。
- 3損害賠償額の予定を700万円、違約金を200万円と定めた場合、その全体が無効となる。
- 4AはBとの合意により、代金の30％を手付金として受領することができる。