令和4年度 問38 クーリング・オフ（適用場面・告知・効果）
正解番号
4
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和4年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
正しいのは肢4で、正解は4。クーリング・オフによる契約解除がなされたときは、宅建業者は速やかに、受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。肢1は引渡し『かつ』代金全額支払があって初めて解除できなくなるので、引渡しを受けただけでは解除できる（誤り）。肢2は買主が宅建業者ならクーリング・オフの規定は適用されない（誤り）。肢3は買主の勤務先は、買主が申し出た場合を除き解除できる場所であり、売主業者の申出による場合は解除できる（誤り）。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 喫茶店で買受けの申込みをした買主が、契約後に宅地の引渡しを受けた場合、クーリング・オフによる解除はできなくなるか。
誤り。クーリング・オフができなくなるのは、買主が『宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったとき』である。引渡しを受けただけで代金全部を支払っていなければ、まだクーリング・オフによる解除ができる。本記述は引渡しのみで解除できなくなるとしており誤り。
- 2記述は誤り ×
論点: 買受けの申込みをした者が宅建業者であった場合、告知がなくても8日を経過するまでは撤回できるか。
誤り。クーリング・オフの規定は、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない（宅建業者間取引の適用除外）。買受けの申込みをした者が宅建業者であれば、告知の有無や8日の経過にかかわらず、そもそもクーリング・オフによる撤回・解除はできない。本記述は誤り。
- 3記述は誤り ×
論点: 売主業者の申出により買主の勤務先で契約した場合、クーリング・オフによる解除はできないか。
誤り。買主の勤務先は、買主がその場所を『自ら申し出た』場合には事務所等（クーリング・オフできない場所）に含まれるが、売主業者の申出により買主の勤務先で契約した場合は事務所等に当たらず、クーリング・オフによる解除ができる。本記述は解除できないとしており誤り。
- 4記述は正しい ○正解肢
論点: クーリング・オフによる解除がなされたとき、宅建業者は受領した手付金その他の金銭を速やかに返還しなければならないか。
正しい。クーリング・オフによる売買契約の解除がなされた場合、宅地建物取引業者は、申込者・買主に対し、速やかに、その契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。損害賠償や違約金の請求はできない。本記述は正しく、これが正解肢。
間違えやすいポイント
①クーリング・オフができなくなるのは『引渡し＋代金全部支払』の両方が揃ったとき。引渡しだけ・支払だけでは解除できる。②買主が宅建業者ならクーリング・オフの適用がそもそもない。③『買主が自ら申し出た』自宅・勤務先は解除できない場所だが、売主業者側が指定した場合は解除できる。誰の申出かを必ず確認。④解除後は業者が受領金を速やかに全額返還し、損害賠償は請求できない。
覚え方
「解除できなくなるのは“引渡し＋全額払い”の両方そろって」「業者が買主ならクーリング・オフなし」「自宅・勤務先は“自分から申し出た”ときだけ解除不可」「解除されたら受領金は速やかに全額返す」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者Aが自ら売主となる宅地の売買契約について、宅地建物取引業者ではない買主Bが喫茶店で買受けの申込みをした場合のクーリング・オフに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Bが当該宅地の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
- 2Bがクーリング・オフについて書面で告げられた場合、告げられた日から起算して10日を経過するまでは解除することができる。
- 3Bが自ら指定した自宅で売買契約を締結した場合、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができる。
- 4クーリング・オフによる解除がなされた場合、Aは受領していた手付金の返還を拒み、これを損害賠償に充当することができる。