令和4年度 問34 重要事項説明（35条）：建物状況調査・石綿・耐震診断等
肢2の『造成宅地防災区域』は、出題当時の宅地造成等規制法（旧宅造法）に基づく制度で、35条の重要事項として説明が必要という結論は出題当時も現行法でも変わらない。旧宅造法は令和5年5月26日全面施行の盛土規制法へ抜本改正され、規制区域が再編されたが、造成宅地防災区域内にある旨の説明義務は現行法でも維持されている。したがって肢2の正誤は変わらず、本問全体の正解（4）も現行法で変わらないため、現行法対応済としている。
正解番号
4
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令和4年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
誤っているのは肢4で、正解は4。耐震診断に関する説明義務は、昭和56年6月1日以降に着工した新耐震基準の建物ではなく、昭和56年5月31日以前に着工した旧耐震基準の建物について、指定確認検査機関等による耐震診断を受けたものであるときにその内容を説明するもの。肢4はこの旧耐震基準の建物について『耐震診断を受けた旨（その旨）』を説明するとしており、実際は診断の『内容』を説明する点で誤り。肢1（建物状況調査の実施の有無・結果概要）、肢2（造成宅地防災区域内にある旨）、肢3（石綿使用調査の結果が記録されているときその内容）はいずれも正しい。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○
論点: 既存建物のとき、過去1年以内の建物状況調査の実施の有無と、実施している場合の結果の概要を説明しなければならないか。
正しい。既存の建物（中古建物）の売買・交換の媒介では、建物状況調査（インスペクション）を過去1年以内に実施しているかどうか、及び実施している場合はその結果の概要が35条の重要事項説明の対象となる。本記述は正しい。
- 2記述は正しい ○
論点: 当該建物が造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならないか。
正しい。宅地造成等規制法（現・盛土規制法）により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨が35条の重要事項説明の対象となる。区域内である旨を説明しなければならない。本記述は正しい。
- 3記述は正しい ○
論点: 石綿の使用の有無の調査結果が記録されているときは、その内容を説明しなければならないか。
正しい。当該建物について石綿（アスベスト）の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容が35条の重要事項説明の対象となる。あくまで『記録されているとき』にその内容を説明するのであって、業者自ら調査を実施する義務まではない。本記述は正しい。
- 4記述は誤り ×正解肢
論点: 旧耐震基準の建物が耐震診断を受けているとき、『その旨（受けた旨）』を説明すれば足りるか。
誤り。昭和56年5月31日以前に新築工事に着手した建物（旧耐震基準）が、指定確認検査機関・建築士・登録住宅性能評価機関・地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その耐震診断の『内容』を説明しなければならない。本記述は『その旨（診断を受けた旨）を説明すれば足りる』としており、説明すべきは診断結果の内容である点で誤り。これが正解肢。
間違えやすいポイント
①耐震診断の説明対象は『昭和56年5月31日以前着工＝旧耐震』の建物。新耐震の建物は対象外。②説明するのは『耐震診断を受けた旨』ではなく『診断の内容』。『その旨で足りる』というひっかけに注意。③石綿は『調査の結果が記録されているとき』にその内容を説明する（自ら調査する義務はない）。建物状況調査も『実施の有無＋結果概要』であって業者が実施する義務ではない。
覚え方
「耐震診断は“昭和56年5月31日以前”の建物、しかも“内容”を説明（受けた旨だけでは足りない）」「石綿・状況調査は“記録・実施があれば”その中身を説明（自分でやる義務はない）」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者が建物の売買の媒介の際に行う宅地建物取引業法第35条の重要事項説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1当該建物が既存の建物であるときは、建物状況調査を過去1年以内に実施しているかどうか、及び実施している場合はその結果の概要を説明しなければならない。
- 2当該建物（昭和56年5月31日以前に新築工事に着手したもの）が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その耐震診断を受けた旨を説明すれば足りる。
- 3当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を説明しなければならない。
- 4宅地建物取引業者は、石綿の使用の有無について自ら調査を実施する義務まで負うものではない。