令和4年度 問28 重要事項説明（35条）：説明義務の主体と相手方
本問は重要事項説明書の「書面交付」を前提とした出題だが、令和4年5月18日施行の改正により、相手方の承諾を得れば重要事項説明書を電磁的方法で提供できるようになった。もっとも、35条説明の義務者・相手方・宅建士による説明という各肢の正誤は電磁的交付によっても変わらないため、現行法対応済（学習にそのまま使える）としている。
正解番号
1
問題文は公式PDFでご確認ください
著作権に配慮し、本サイトでは問題文の全文を掲載していません。お手元で公式PDFの【問 28】を開いてから解説をお読みください。
令和4年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
宅建業者ではない個人から媒介業者を介さず自ら土地付建物を購入する場合、その業者は買主であって重要事項説明書の作成・説明義務を負わない（肢1が正しい）。35条説明の義務者は取引に関与する宅建業者、説明の相手方は物件を取得・借りる側であること、故意でなく調査不足でも記載が事実と異なれば違反となること、重説の「作成」自体は宅建士でなくてもよいことを押さえる。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○正解肢
論点: 業者が自ら買主として媒介なしに個人から購入する場合、重要事項説明書を作成しなくても違反にならないか。
正しい。35条の重要事項説明は、買主・借主など物件を取得し又は借りる相手方に対して行うもの。宅建業者が自ら買主となり、かつ媒介業者も介さない取引では、その業者に対して説明すべき相手方が存在せず、買主である業者自身が重要事項説明書を作成・説明する義務はない。よって作成しなくても宅建業法違反とならない。
- 2記述は誤り ×
論点: 調査不足で重要事項説明書の内容が事実と異なっても、故意でなければ違反にならないか。
誤り。重要事項として説明すべき事項について故意に事実を告げず又は不実を告げることが禁じられるだけでなく、宅建業者には調査・確認を尽くす義務がある。調査不足により結果として記載内容が事実と異なれば、意図的でなくても宅建業法上の義務違反となり得る。故意でないことを理由に違反とならないとはいえない。
- 3記述は誤り ×
論点: 土地売買の媒介で、業者でない「売主」に対して重要事項説明書を交付・説明する義務があるか。
誤り。35条説明の相手方は物件を取得する買主。売買の媒介では売主に対して重要事項の説明をする必要はなく、説明すべきは買主である。売主に対して契約成立前に説明させなければならないとする点が誤り。
- 4記述は誤り ×
論点: 重要事項説明書は宅地建物取引士が作成しなければならないか。
誤り。宅建士が行わなければならないのは、重要事項説明書への記名と、宅建士証を提示したうえでの説明。重要事項説明書の「作成」自体を宅建士が行わなければならないという規定はない。作成は宅建士でない従業者が行ってもよい。
間違えやすいポイント
①35条説明は「これから物件を取得・賃借する相手方」を守る制度で、売主・貸主には説明不要。相手方が誰かを常に確認する。②宅建士でなければできないのは『記名』と『説明』であって、書面の『作成』は宅建士でなくてもよい。③重要事項の誤りは、故意でなくても調査不足なら違反となり得る点。④業者間取引や自ら買主のケースで、説明の相手方が存在するかを見極める。
覚え方
「35条は“買う人・借りる人”を守る。売主・貸主には説明いらない」「宅建士がやるのは“記名と説明”、作成は誰でもよい」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者が行う重要事項の説明（宅地建物取引業法第35条）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引士が行うべきは重要事項説明書への記名と説明であり、重要事項説明書の作成そのものは宅地建物取引士でない従業者が行ってもよい。
- 2宅地建物取引業者が土地の売買を媒介する場合、売主に対しても契約成立前に重要事項説明書を交付して説明しなければならない。
- 3重要事項説明書に記載した内容が調査不足により事実と異なっていても、故意でなければ宅地建物取引業法違反となることはない。
- 4重要事項の説明は、相手方が宅地建物取引業者であっても常に宅地建物取引士をして行わせなければならない。