令和3年度（10月試験） 問32 宅建業の免許の要否（自ら貸借・換地の分譲・農協・地方公共団体）
正解番号
1
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和3年度（10月試験）試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
免許の要否は「①取引の対象が宅地・建物か」「②取引の態様が売買・交換・貸借の代理・媒介か（自ら貸借は除く）」「③反復継続して業として行うか」の3点で判断する。正しいのは肢1で、ソーラーパネル設置目的の土地は建物を建てる目的の土地ではなく用途地域外でもあるため『宅地』に当たらず、その媒介に免許は不要。他の肢は宅地の分譲・代理・媒介にあたり免許が必要となる。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○正解肢
論点: 用途地域外にあり、ソーラーパネル設置目的で取引される土地の売買を媒介する場合、免許は不要か。
正しい。宅建業法上の『宅地』は、（ア）建物の敷地に供せられる土地、または（イ）用途地域内の土地（道路・公園・河川等を除く）をいう。本肢の土地は用途地域『外』にあり、かつソーラーパネル設置目的で建物を建てるものではないため、いずれにも当たらず宅地ではない。宅地でない土地の売買の媒介には免許は不要であり、本肢は正しい。
- 2記述は誤り ×
論点: 土地区画整理事業の換地処分で取得した換地を、住宅用地として反復継続して分譲する場合、免許は不要か。
誤り。換地処分によって取得した土地であっても、それを住宅用地（宅地）として分譲（自ら売主となる売買）することは、宅地の売買を業として行うことにほかならない。取得の経緯が換地処分であるかどうかは免許の要否に影響しないため、免許が必要であり、本肢は誤り。
- 3記述は誤り ×
論点: 農業協同組合が、組合員の所有する宅地の売却の代理を業として行う場合、免許は不要か。
誤り。宅建業の免許が不要とされる者は、国・地方公共団体や信託銀行等の一部に限られ、農業協同組合はこれに含まれない。組合員の宅地の売却の『代理』を反復継続して行えば宅建業に該当するため、農協であっても免許が必要であり、本肢は誤り。
- 4記述は誤り ×
論点: 取引の相手方が土地を所有する地方公共団体である場合、その土地の売却の媒介をする業者に免許は不要か。
誤り。免許が不要となるのは『国・地方公共団体そのもの』が当事者として取引する場合であり、地方公共団体を相手方とする取引を媒介する民間業者（D社）は免許を免れない。D社は宅地の売買の媒介を業として行うため免許が必要であり、本肢は誤り。
間違えやすいポイント
①『宅地』の定義を取り違えやすい。用途地域内なら現況が農地等でも宅地だが、用途地域外は建物の敷地に供せられる土地でなければ宅地でない。ソーラーパネル用地は建物を建てないので宅地ではない。②免許不要なのは国・地方公共団体『本人』の取引だけで、それを媒介・代理する民間業者は免許が必要。③農協・学校法人・宗教法人などは免許不要団体ではない。
覚え方
「宅地は“建物を建てる土地”か“用途地域内の土地”」「免許いらずは国と地方公共団体“本人”だけ、間に入る業者はいる」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、いずれの場合もその行為を業として営むものとする。
- 1都市計画法の用途地域内にある土地は、現に幹線道路の用に供されている道路であっても、その売買を媒介するには免許が必要である。
- 2地方公共団体が、その所有する宅地を分譲する場合、免許を受けなければならない。
- 3用途地域外にある山林について、建物の敷地に供する目的で反復継続して売買する場合、免許は不要である。
- 4信託業法の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、国土交通大臣の免許を受ける必要はない。