令和3年度（10月試験） 問26 重要事項説明（35条）の説明事項
出題当時は重要事項説明書を書面で交付する前提。令和4年5月18日施行のデジタル改正により、相手方の承諾を得れば書面に代えて電磁的方法で提供でき、宅建士の押印も廃止された（記名のみ）。本問の各肢は「何が35条の説明事項に当たるか」を問うもので、交付方法・押印の改正による正誤への影響はない。
正解番号
2
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和3年度（10月試験）試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
35条の重要事項説明で「説明しなければならない事項」に当たるか否かを1肢ずつ切り分ける問題。正しいのは肢2で、代金以外に授受される金銭は「額」だけでなく「授受の目的」も説明事項に含まれる。ひっかけの肢3・肢4は、いずれも37条書面（契約書面）の記載事項ではあっても35条の説明事項ではない点がポイント。専任の宅建士による説明は不要（肢1）。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 重要事項の説明は、専任の宅地建物取引士が行わなければならないか。
誤り。35条の重要事項の説明は宅地建物取引士が行い、宅建士証を提示しなければならないが、その宅建士は「専任」である必要はない。専任でない宅建士でも説明できるため、専任を要求する本記述は誤り。
- 2記述は正しい ○正解肢
論点: 代金以外に授受される金銭について、額だけでなく授受の目的も説明する必要があるか。
正しい。代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭があるときは、その金銭の「額」と「授受の目的」の両方が35条の説明事項とされている（手付金・敷金などの区別を相手方に理解させる趣旨）。額だけでなく目的も説明を要するとする本記述は正しい。
- 3記述は誤り ×
論点: 登記された権利の種類・内容に加えて、移転登記の申請時期も35条の説明事項か。
誤り。建物の上に存する登記された権利の種類・内容や登記名義人等は35条の説明事項だが、「移転登記の申請の時期」は35条の説明事項ではない。移転登記の申請時期は37条書面（契約書面）の任意的記載事項に位置づけられ、重要事項説明で必ず説明すべき事項ではない。
- 4記述は誤り ×
論点: 売買対象となる建物の引渡しの時期は、35条の説明事項か。
誤り。物件の「引渡しの時期」は37条書面の必要的記載事項ではあるが、35条の重要事項の説明事項には含まれていない。契約締結前に説明すべき重要事項と、契約成立後に交付する契約書面の記載事項とを区別する必要がある。
間違えやすいポイント
「引渡しの時期」「移転登記の申請の時期」は37条書面の記載事項であって35条の説明事項ではない、という区別が最大のひっかけ。35条（契約前に判断材料として説明）と37条（契約内容の書面化）で扱う項目が違う点を押さえる。代金以外の金銭は「額＋授受の目的」がセットで説明事項になることも頻出。
覚え方
「引渡し時期・移転登記の時期は“契約書（37条）”のほう、重説（35条）では言わなくてよい」「代金以外の金銭は“いくら＋なんのため”をセットで説明」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者が自ら売主として宅地建物取引業者でない買主に建物を売却する場合の、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1代金以外に授受される金銭があるときは、その額を説明すれば足り、授受の目的まで説明する必要はない。
- 2建物の引渡しの時期は、重要事項として説明しなければならない。
- 3当該建物に係る登記された権利の種類及び内容は、重要事項として説明しなければならない。
- 4重要事項の説明は、専任の宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示して行わなければならない。