令和3年度（10月試験） 問25 不動産鑑定評価基準（調査範囲等条件・再調達原価・取引事例・賃料）
正解番号
3
問題文は公式PDFでご確認ください
著作権に配慮し、本サイトでは問題文の全文を掲載していません。お手元で公式PDFの【問 25】を開いてから解説をお読みください。
令和3年度（10月試験）試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
「誤っているものはどれか」を問う問題。取引事例が特殊な事情を含み価格等に影響しているときにこれを適切に補正することは『事情補正』であって『時点修正』ではない（肢3が誤りで正解）。時点修正は取引時点と価格時点の間の価格水準の変動を修正する作業を指す。調査範囲等条件の設定、再調達原価の置換原価による把握、限定賃料の考え方はいずれも基準どおりで正しい。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○
論点: 事実確認が困難な価格形成要因について、利用者の利益を害するおそれがない場合に限り、調査範囲に係る条件を設定できるか。
正しい。不動産鑑定士の通常の調査の範囲では価格への影響を判断するための事実確認が困難な特定の価格形成要因がある場合、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断されるときに限り、その価格形成要因について調査の範囲に係る条件（調査範囲等条件）を設定することができる。基準どおりで正しい記述である。
- 2記述は正しい ○
論点: 再調達原価を求めることが困難な場合、同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなせるか。
正しい。再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額をいう。建設資材・工法等の変遷により対象不動産そのものの再調達原価を求めることが困難な場合には、同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）を再調達原価とみなすものとされており、基準どおりで正しい。
- 3記述は誤り ×正解肢
論点: 取引事例が特殊な事情を含み価格等に影響しているときに、これを適切に補正することを『時点修正』というのか。
誤り。これがこの問題で選ぶべき肢。取引事例に特殊な事情が含まれ、それが価格等に影響しているときに適切に補正するのは『事情補正』である。『時点修正』は、取引事例の取引時点と価格時点とが異なることにより価格水準に変動があると認められる場合に、その変動を修正する作業をいう。両者を取り違えている点が誤り。
- 4記述は正しい ○
論点: 鑑定評価で求める賃料は一般に正常賃料又は継続賃料だが、依頼目的に応じた条件により限定賃料を求められる場合があるか。
正しい。不動産の鑑定評価によって求める賃料は一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により、隣接不動産の併合等に基づく限定的な市場での賃料（限定賃料）を求めることができる場合がある。基準どおりで正しい。
間違えやすいポイント
『事情補正』と『時点修正』の入れ替えは頻出のひっかけ。特殊な事情の影響を正す＝事情補正、時間の経過による価格水準の変動を正す＝時点修正、と役割で覚える。肢1・2・4はいずれも正しい記述であり、正誤の向き（誤っているものを選ぶ）を取り違えて肢3以外を選ばないよう注意する。
覚え方
「事情（じじょう）は特殊事情、時点（じてん）は時間のズレ」。特殊な事情→事情補正、取引時点と価格時点のズレ→時点修正、と対応させて覚える。
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】不動産鑑定評価基準に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより価格水準に変動があると認められる場合に、これを修正することを事情補正という。
- 2取引事例に特殊な事情が含まれ価格等に影響しているときに、これを適切に補正することを事情補正という。
- 3対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、同等の有用性を持つものに置き換えて求めた置換原価を再調達原価とみなすことができる。
- 4鑑定評価によって求める賃料には、正常賃料や継続賃料のほか、依頼目的に応じた条件による限定賃料がある。