令和7年度 問45 住宅瑕疵担保履行法（資力確保措置の対象・保険の範囲・特別紛争処理）
正解番号
4
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令和7年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
保険契約を締結した業者とその買主は、指定住宅紛争処理機関に申請して、当該新築住宅の売買契約に関する紛争についてあっせん・調停・仲裁（特別紛争処理）を受けることができる（肢4が正しい）。資力確保措置の義務を負うのは「自ら売主として非業者の買主に新築住宅を引き渡す」場合のみで、供託額の算定対象は基準日前10年間の引渡し戸数、保険の対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の両方——という基本数値の正確さが問われる。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 供託額の算定は「基準日前15年間」に引き渡した新築住宅を対象とするのか。
誤り。保証金の供託は、基準日前「10年間」に自ら売主として非業者の買主に引き渡した新築住宅（保険契約に係るものを除く）の戸数を基礎として、基準日から3週間を経過する日までの間にしていなければならない。新築住宅の瑕疵担保責任の期間が引渡しから10年であることに対応しており、「15年間」が誤り。
- 2記述は誤り ×
論点: 新築住宅の売買の媒介をする場合にも資力確保措置が必要か。
誤り。資力確保措置（供託または保険）の義務を負うのは、宅建業者が「自ら売主」として宅建業者ではない買主に新築住宅を引き渡す場合に限られる。媒介や代理を行うだけの業者には義務がない。また、買主が宅建業者である場合も義務の対象外となる。
- 3記述は誤り ×
論点: 保険金の対象は構造耐力上主要な部分の瑕疵「のみ」か。
誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約がカバーするのは、住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵によって生じた損害であり、前者のみに限定されない。「〜のみ」という限定が誤りを作っている。
- 4記述は正しい ○正解肢
論点: 保険付き新築住宅の売買紛争について、指定住宅紛争処理機関のあっせん・調停・仲裁を利用できるか。
正しい。保険契約が締結された新築住宅については、売主である宅建業者と買主のいずれも、指定住宅紛争処理機関に申請して、当該売買契約に関する紛争のあっせん・調停・仲裁（特別住宅紛争処理）を受けることができる。裁判によらない迅速な紛争解決手段として設けられた制度である。
間違えやすいポイント
①「10年」が複数の場面で登場するため混乱しやすい。瑕疵担保責任の期間が引渡しから10年、供託額算定の対象も基準日前10年間の引渡し分。「15年」「5年」などの数字の差し替えに注意。②資力確保措置は「自ら売主」＋「買主が非業者」の場合だけ。媒介・代理は対象外、業者間売買も対象外。③保険・供託の対象部分は品確法の瑕疵担保責任と同じく「構造耐力上主要な部分＋雨水の浸入を防止する部分」のセットで覚える。「のみ」「だけ」が付いたら疑う。
覚え方
「柱（構造）と雨漏り、セットで10年」「資力確保は“自ら売主で相手はシロウト”のときだけ」「基準日は年1回、3週間以内に供託・届出」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の両方を常に行わなければならない。
- 2住宅販売瑕疵担保保証金の供託額は、販売した新築住宅の戸数にかかわらず一律である。
- 3自ら売主となる宅地建物取引業者は、売買契約を締結するまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について書面を交付し（買主の承諾を得た電磁的方法による提供を含む）、説明しなければならない。
- 4基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなかった宅地建物取引業者は、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たな売買の媒介をしてはならない。