令和3年度（10月試験） 問45 住宅瑕疵担保履行法（資力確保義務・保険期間・紛争処理）
正解番号
3
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令和3年度（10月試験）試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、当該住宅の瑕疵をめぐる売主・買主間の紛争について、指定住宅紛争処理機関に申請してあっせん・調停・仲裁を受けられるとする肢3が正しい。資力確保義務が免除される買主の範囲（宅建業者であるか）、保険期間（引渡しから10年以上）、瑕疵担保責任を負わない特約の効力が他の肢で問われている。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 買主Bが建設業者であれば、売主業者Aは資力確保措置（供託・保険）を講じる義務を負わないか。
誤り。資力確保義務が課されないのは、買主が「宅地建物取引業者」である場合である。建設業者であっても宅建業者でなければ、この免除の対象とならない。買主が建設業者であることだけを理由に資力確保義務を免れることはできない。
- 2記述は誤り ×
論点: 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、引渡しから2年以上の期間有効であればよいか。
誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、買主が引渡しを受けた時から「10年以上」の期間にわたって有効なものでなければならない。品確法が新築住宅の構造耐力上主要な部分等について10年間の瑕疵担保責任を義務付けていることに対応するものである。2年以上では足りない。
- 3記述は正しい ○正解肢
論点: 保険契約を締結した場合、瑕疵に関する売主・買主間の紛争を、指定住宅紛争処理機関のあっせん・調停・仲裁で処理できるか。
正しい。住宅販売瑕疵担保責任保険契約が締結された新築住宅については、その瑕疵に関する売主・買主間の紛争について、指定住宅紛争処理機関に紛争処理の申請をして、あっせん・調停・仲裁を受けることができる。
- 4記述は誤り ×
論点: 構造耐力上主要な部分の瑕疵担保責任を負わない旨の特約があれば、資力確保措置を講じる義務はないか。
誤り。新築住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について売主の担保責任を10年間負わせる品確法の規定は強行規定であり、これを負わない旨の特約は無効である。したがって売主業者は10年間の瑕疵担保責任を負い、資力確保措置（供託または保険）を講じる義務も免れない。
間違えやすいポイント
①資力確保義務が免除されるのは買主が『宅建業者』のときだけ。建設業者・大工など“プロっぽい”買主でも宅建業者でなければ免除されない（肢1）。②保険期間は『引渡しから10年以上』（品確法の10年責任に対応）で、2年や5年ではない（肢2）。③構造耐力上主要な部分等の瑕疵担保責任を負わない特約は無効なので、特約で資力確保義務を回避することはできない（肢4）。
覚え方
「免除は“宅建業者の買主”だけ」「保険は“引渡しから10年”」「“責任を負わない特約”は無効＝義務も消えない」「保険加入で紛争処理（あっせん・調停・仲裁）が使える」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者Aが自ら売主として新築住宅を販売する場合における特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、その額を買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに書面を交付して説明しなければならない。
- 2買主が宅地建物取引業者であるときは、Aは資力確保措置を講じる必要はない。
- 3Aは、基準日ごとに、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び保険契約の締結の状況について、買主に届け出なければならない。
- 4住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、買主の引渡しから5年以上の期間にわたって有効なものであればよい。