令和4年度 問45 住宅瑕疵担保履行法（供託・保険契約・基準日・超過額の取戻し）
正解番号
3
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令和4年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
正しいのは肢3。自ら売主として新築住宅を売る宅建業者は、基準日から3週間を経過する日までの間に、基準日前10年間に宅建業者でない買主に引き渡した新築住宅（保険付きを除く）について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。肢1（買主が宅建業者なら資力確保義務なし）、肢2（保険期間の短縮不可）、肢4（超過額の取戻しには承認が必要）はいずれも誤り。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 買主が宅地建物取引業者である場合でも、売主業者は資力確保措置（供託・保険）を講じる義務を負うか。
誤り。住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置の義務は、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者“でない”者である場合に生じる。買主が宅建業者であるときは、この保証金の供託や保険契約の締結の義務を負わない。
- 2記述は誤り ×
論点: 買主の承諾があれば、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の保険期間を10年から5年に短縮できるか。
誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の引渡し時から10年以上の期間にわたって有効でなければならない。これは買主保護のための最低基準であり、買主の承諾があっても保険期間を5年に短縮することはできない。
- 3記述は正しい ○正解肢
論点: 自ら売主となる業者は、基準日から3週間を経過する日までに、基準日前10年間に引き渡した新築住宅について保証金の供託をしていなければならないか。
正しい。自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者は、基準日から3週間を経過する日までの間において、基準日前10年間に自ら売主となる売買契約に基づき宅建業者でない買主に引き渡した新築住宅（保険契約に係るものを除く）について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。
- 4記述は誤り ×
論点: 供託した保証金が基準額を超えた場合、免許権者の承認がなくても超過額を取り戻せるか。
誤り。供託した住宅販売瑕疵担保保証金の額が基準日において基準額を超えることとなった場合、その超過額を取り戻すには、宅建業の免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事の承認を受けなければならない。承認なしに取り戻すことはできない。
間違えやすいポイント
肢1の「買主が宅建業者」は資力確保義務の対象外という点を落としやすい。義務が生じるのは“プロ→アマ”の取引（自ら売主で買主が非業者）に限られる。肢2は10年の保険期間は最低基準で承諾があっても短縮不可。肢4は超過額の取戻しに免許権者の“承認”が要る点（営業保証金の取戻しと違い公告ではなく承認）を混同しないこと。
覚え方
「資力確保が要るのは“プロ売主→アマ買主”の新築住宅だけ」「保険は10年、承諾があっても縮められない」「基準日から3週間以内に資力確保を済ませる」「超過額の取戻しは“承認”が必要」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、宅地建物取引業者は自ら売主となるものとする。
- 1宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者である新築住宅の売買については、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は保険契約の締結の義務を負わない。
- 2住宅販売瑕疵担保責任保険契約の保険期間は、買主の承諾があれば、新築住宅の引渡し時から5年間に短縮することができる。
- 3宅地建物取引業者は、基準日から1週間を経過する日までの間において、資力確保措置の状況について免許権者に届け出なければならない。
- 4供託した住宅販売瑕疵担保保証金の額が基準額を超えた場合、宅地建物取引業者は免許権者の承認を受けることなく、その超過額を取り戻すことができる。