令和5年度 問45 住宅瑕疵担保履行法（供託・保険）

この問題の結論

自ら売主として新築住宅を非業者に販売する業者の資力確保措置（供託または保険）を問う問題。正しいのは、瑕疵担保責任を負わない旨の特約があっても、業者は供託または保険契約締結の義務を負うとした肢4。信託会社等でも宅建業を営めば義務を負い（肢1誤り）、供託所の所在地等の説明は買主の承諾があれば電磁的方法でも可能で（肢2誤り）、供託先は住宅の最寄りではなく主たる事務所の最寄りの供託所である（肢3誤り）。

選択肢ごとの解説

※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。

• 1記述は誤り ×

  論点: 信託会社等で宅建業を営む者は、資力確保措置（供託・保険）の義務を負わないか。

  誤り。信託会社または信託業務を兼営する金融機関であっても、宅地建物取引業を営む者は、宅建業法上「宅地建物取引業者」とみなされ、履行法の資力確保措置（住宅販売瑕疵担保保証金の供託または保険契約の締結）の義務を負う。買主保護のための制度である以上、業者の属性によって免除されるものではない。

• 2記述は誤り ×

  論点: 供託所の所在地等の説明は必ず書面交付によるべきで、承諾を得ても電磁的方法にできないか。

  誤り。供託をする場合、業者は売買契約締結までに買主に対し供託所の所在地等を記載した書面を交付して説明しなければならないが、買主の承諾を得れば、書面の交付に代えて電磁的方法により提供することができる。「承諾を得ても電磁的方法にできない」とする本記述は誤り。

• 3記述は誤り ×

  論点: 供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ供託しなければならないか。

  誤り。住宅販売瑕疵担保保証金の供託は、業者の「主たる事務所の最寄りの供託所」に対して行う。「当該住宅の最寄りの供託所」ではない。物件の所在地ではなく業者の本店を基準とする点を取り違えさせるひっかけ。

• 4記述は正しい ○正解肢

  論点: 瑕疵担保責任を負わない旨の特約があっても、供託または保険締結の義務を負うか。

  正しい。新築住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵についての担保責任（品確法に基づく10年間の責任）は、これを排除・軽減する特約をしても無効であり、業者はこの責任を免れない。したがって『瑕疵担保責任を負わない旨の特約』があっても、業者は履行法上の資力確保措置（供託または保険契約の締結）の義務を負う。本記述は適切。

間違えやすいポイント

①資力確保措置は“自ら売主・新築住宅・買主が非業者”の三条件で必要。信託会社等でも宅建業を営めば義務を負う。②供託所は“物件の最寄り”ではなく“主たる事務所の最寄り”。③供託所所在地等の説明書面は、買主の承諾があれば電磁的方法でも可（宅建業法の各書面と共通）。④新築住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵担保責任は特約で排除できず、特約があっても資力確保義務は残る。

覚え方

「供託は“本店の最寄り”（物件の場所じゃない）」「所在地等の説明も“承諾あれば電子でOK”」「“瑕疵担保を負わない特約”は無効、だから資力確保も必要」

類似オリジナル問題で理解度チェック

※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。

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