令和7年度 問26 報酬額の制限（権利金・空家等の特例）
正解番号
4
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令和7年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
誤っているのはア・イ・ウの3つ全部で、正解は4。アは居住用以外の貸借の権利金特例により各依頼者から52万8,000円まで受領できるので適法（「違反する」が誤り）。イは長期の空家等の特例で報酬を引き上げられるのは貸主から受ける分だけで、借主から借賃1.1か月分を超えて受領した点が違反（「違反しない」が誤り）。ウは10万4,500円という上限額の計算自体は正しいが、報酬の上限規制を「最低額の支払義務」にすり替えている点が誤り。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- ア記述は誤り ×
論点: 店舗用建物の貸借媒介で権利金1,400万円の授受があるとき、双方から52万8,000円ずつ受領するのは違反か。
記述は誤り（受領は適法）。居住用建物以外の貸借で、権利設定の対価として支払われ返還されない権利金の授受があるときは、権利金の額を売買代金とみなして報酬を計算できる。1,400万円×3％＋6万円＝48万円、消費税課税事業者なので×1.10＝52万8,000円。媒介では依頼者それぞれからこの額まで受領できるため違反ではなく、「違反する」とする本記述が誤り。なお通常の貸借媒介の原則（双方合計で借賃1.1か月分＝26万4,000円）とどちらか有利な方を選べる。
- イ記述は誤り ×
論点: 長期の空家等の貸借の代理で、借主の承諾を得れば借主から借賃1.1か月分を超える報酬を受領できるか。
記述は誤り（違反する）。令和6年施行の報酬告示改正による「長期の空家等」の貸借の特例は、依頼者である貸主にあらかじめ報酬額を説明して合意を得た場合に、貸主から受ける報酬の上限を引き上げるもの。借主から受ける報酬の上限（借賃1か月分×1.10＝5万5,000円）は、借主の承諾があっても引き上げられない。Bが借主から7万円を受領した点で違反するため、「違反しない」とする本記述が誤り。なおAが貸主から受けた4万円自体は上限内。
- ウ記述は誤り ×
論点: 報酬額の定めがなかった場合、依頼者は告示の上限額を「少なくとも」支払う義務を負うか。
記述は誤り。計算自体は、税込200万円のうち建物110万円（税込）から消費税10万円を除き、土地90万円＋建物本体100万円＝税抜190万円を基礎として5％＝9万5,000円、課税事業者で×1.10＝10万4,500円となる。しかしこれは受領できる「上限」にすぎず、報酬額の定めがないからといって依頼者がこの額を最低額として支払わなければならないわけではない。上限規制を支払義務にすり替えている点が誤り。
間違えやすいポイント
①権利金を売買代金とみなす特例は「居住用建物の貸借」には使えない（宅地・店舗等ならOK）。②空家等の特例（売買800万円以下→33万円、長期の空家等の貸借→貸主側の引き上げ）は、いずれも依頼者への事前説明と合意が要件で、引き上げられる相手も限定されている。③報酬告示の額は常に「天井」であって、当然に請求・支払義務が発生する額ではない。「少なくとも支払わなければならない」という言い回しが出たら疑うこと。
覚え方
「権利金は“住まい以外”なら売買あつかい」「空家特例で財布がゆるむのは貸主（売買なら合意した依頼者）だけ」「告示の額は天井であって床じゃない」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受領できる報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1居住用建物の貸借の媒介では、権利金の授受があっても、権利金の額を売買代金とみなして報酬を計算することはできない。
- 2店舗用建物の貸借の媒介では、依頼者の双方から受領する報酬の合計額は、借賃（消費税等相当額を含まない）の2か月分に相当する額まで認められる。
- 3空家等に該当する代金500万円（消費税等相当額を含まない）の宅地の売買の媒介では、依頼者への事前の説明や合意がなくても、当然に33万円まで報酬を受領できる。
- 4宅地の貸借の代理では、依頼者の承諾を得れば、借賃の1.1か月分を超える報酬を受領できるのが原則である。