令和7年度 問25 不動産鑑定評価基準

この問題の結論

価格形成要因は「一般的要因・地域要因・個別的要因」の3つに大別され、それぞれ社会全体→地域→個々の不動産というレベルの違いで区別する。本問は「個別的要因」の定義に「一般的要因」の説明文を当てはめたすり替えで、肢1が誤り（＝正解肢）。収益還元法の適用範囲、原価法の減価修正の2方法の併用、未竣工建物を対象とする鑑定評価は、いずれも鑑定評価基準どおりの正しい記述。

選択肢ごとの解説

※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。

• 1記述は誤り ×正解肢

  論点: 「一般経済社会における不動産のあり方や価格水準に影響する要因」という説明は、個別的要因の定義として正しいか。

  誤り。この説明は「一般的要因」の定義である。一般的要因は自然的・社会的・経済的・行政的要因に大別される。これに対し「個別的要因」とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。主語（要因の名称）と定義文をすり替えた典型的なひっかけ。

• 2記述は正しい ○

  論点: 収益還元法は、自分で使っている不動産にも賃貸を想定して適用できるか。

  正しい。収益還元法は賃貸用不動産や賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用できるとされている。鑑定評価基準の記述どおり。

• 3記述は正しい ○

  論点: 減価修正の2つの方法（耐用年数に基づく方法・観察減価法)は併用するものとされているか。

  正しい。原価法における減価修正の方法には耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、鑑定評価基準では原則としてこれらを併用するものとされている。「いずれか一方を選択する」と書き換えられたら誤りになる点に注意。

• 4記述は正しい ○

  論点: 建築工事が未完成の建物について、完成を前提に鑑定評価することは認められるか。

  正しい。造成に関する工事が完了していない土地や建築に係る工事が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること（未竣工建物等鑑定評価）は認められている。

間違えやすいポイント

価格形成要因の三分類（一般的要因・地域要因・個別的要因）の定義文を入れ替えるひっかけは定番。定義文が示す「レベル感」で判別するのがコツで、「一般経済社会」とあれば一般的要因、「地域の特性を形成」とあれば地域要因、「個別性を生じさせる」とあれば個別的要因。また「自然的・社会的・経済的・行政的の4区分」は一般的要因にだけ付く説明である点も判別材料になる。

覚え方

「要因は大→中→小：一般（社会全体）・地域（その街）・個別（その物件）」。“4つに大別（自然・社会・経済・行政）”が付くのは一般的要因だけ。

類似オリジナル問題で理解度チェック

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