令和7年度 問18 建築基準法（都市再生特別地区・用途規制・建築協定・容積率特例）
正解番号
2
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和7年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
集団規定の横断問題。正解は肢2で、2階建て・床面積1,000㎡の飲食店は、第一種低層住専（そもそも飲食店不可）、第二種低層住専（150㎡以内まで）、第一種中高層住専（500㎡以内まで）、工業専用地域（飲食店不可）、田園住居地域（原則150㎡以内まで）のいずれにも建築できないため「正しい」。用途規制は面積の上限とセットで覚えているかが勝負になる。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 都市再生特別地区内の建築物にも、法56条の高さ制限（斜線制限）は適用されるか。
誤り。都市再生特別地区内の建築物は、容積率・建蔽率・建築面積だけでなく高さについても都市計画で定められた内容に適合させることとされ、法56条の斜線制限などの一般的な高さ規制は適用が除外される。都市再生特別地区は既存の規制の枠にとらわれず自由度の高い都市開発を可能にする制度であり、「高さだけは一般規制に従う」という肢の結論が制度趣旨と逆。
- 2記述は正しい ○正解肢
論点: 2階建て・床面積1,000㎡の飲食店は、低層住専2種・第一種中高層住専・工業専用・田園住居のいずれにも建てられないか。
正しい（＝本問の正解肢）。飲食店は、第一種低層住居専用地域には建築できず、第二種低層住居専用地域では150㎡以内かつ2階以下、第一種中高層住居専用地域では500㎡以内かつ2階以下に限られる。田園住居地域も原則は第二種低層住専と同水準（農産物を使う農家レストラン等の特例を除く）で、工業専用地域には飲食店を建築できない。床面積1,000㎡はどの面積上限も超えるため、挙げられた5地域すべてで建築不可となる。
- 3記述は誤り ×
論点: 公告後に建築協定区域内の土地所有者等となった者に協定の効力を及ぼすには、所有者等全員の合意が改めて必要か。
誤り。認可の公告があった建築協定は、その公告日以後に建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても、原則として当然に効力が及ぶ（建築基準法75条）。改めて全員の合意を得る必要はない。承継人にも自動的に効力が及ぶ点こそが建築協定の存在意義である。
- 4記述は誤り ×
論点: 省エネ性能向上のための外壁工事による容積率超過は、特定行政庁の許可なしに認められるか。
誤り。建築物のエネルギー消費性能向上のため必要な外壁に関する工事等を行う場合に容積率の限度を超えることができるのは、特定行政庁の「許可」を受けたときである。公益性が高くても許可が不要になるわけではない。
間違えやすいポイント
肢2の用途規制は「飲食店＝住居系でも小規模なら可」というイメージだけだと面積上限（二低層150㎡・一中高500㎡）を思い出せず判断できない。田園住居地域を「農家レストランが建つ地域だから飲食店OK」と誤解しやすいが、特例は農業関連のものに限られ、一般の大型飲食店は不可。肢3は「全員の合意」という言葉が協定の締結要件（全員合意で締結）と混ざるひっかけで、承継人への効力は合意不要で当然に及ぶ。
覚え方
「飲食店は 一低×・二低150・一中高500・工専×」「建築協定は“後から来ても縛られる”」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1第二種低層住居専用地域内には、床面積120㎡で2階建ての飲食店を建築することができる。
- 2工業専用地域内には、床面積の規模にかかわらず、飲食店を建築することができない。
- 3認可の公告があった建築協定は、その公告日以後に建築協定区域内の土地の所有者となった者に対しても、原則としてその効力が及ぶ。
- 4第一種低層住居専用地域内には、床面積100㎡以下であれば、専用の飲食店を建築することができる。