令和6年度 問18 建築基準法（用途規制・特定用途誘導地区・天空率・建蔽率緩和）
正解番号
2
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和6年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
正しいのは肢2。特定用途誘導地区で建築物の高さの最高限度が定められていても、特定行政庁が用途上・構造上やむを得ないと認めて許可したものは、その最高限度を超えることができる。肢1は客席300㎡の映画館が準住居地域でも建築できないため誤り、肢3は天空率が適合建築物の天空率『以上』であれば制限が適用されないので『未満』とする点が誤り、肢4は建蔽率80％の区域かつ防火地域内の耐火建築物は建蔽率制限が適用されず許可不要のため誤り。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 客席床面積300㎡の映画館は、準住居地域なら建築できるか。
誤り。準住居地域で建築できる劇場・映画館は、客席部分の床面積の合計が200㎡未満のものに限られる。客席300㎡の映画館は200㎡以上なので、第二種住居地域だけでなく準住居地域でも建築できない。「準住居地域なら建てられる」とする点が誤りである。
- 2記述は正しい ○正解肢
論点: 特定用途誘導地区で高さの最高限度が定められていても、許可を受ければ超えられるか。
正しい。特定用途誘導地区内で都市計画により建築物の高さの最高限度が定められていても、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可した建築物については、その最高限度を超えることができる（建築基準法60条の3第2項）。誘導したい用途の建築物について、個別許可で高さ制限を緩和する仕組みである。
- 3記述は誤り ×
論点: 計画建築物の天空率が適合建築物の天空率『未満』であれば、斜線制限は適用されないか。
誤り。天空率による斜線制限の緩和は、計画しようとする建築物の天空率が、斜線制限に適合する建築物（適合建築物）の天空率『以上』である場合に、道路斜線・隣地斜線・北側斜線の各制限を適用しないというもの。天空率が大きいほど空の見え方が確保される。「未満であれば適用されない」とする本肢は不等号が逆で誤りである。
- 4記述は誤り ×
論点: 建蔽率80％の区域かつ防火地域内の耐火建築物は、限度を超えるのに特定行政庁の許可が必要か。
誤り。建蔽率の限度が80％とされている区域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物等については、建蔽率に関する制限が適用されない（建築基準法53条6項）。この場合は建蔽率100％まで建築できるが、これは法律上当然に適用除外となる緩和であって、特定行政庁の許可は必要ない。「許可を得る必要がある」とする点が誤りである。
間違えやすいポイント
①準住居地域・近隣商業地域等で客席200㎡未満なら映画館可、という数値の線引きを忘れると肢1を正しいと誤読する。②天空率は『以上ならセーフ』。不等号の向きを問う典型的なひっかけなので、肢3の『未満』は反射的に誤りと判断できるように。③建蔽率80％×防火地域内耐火建築物は『許可不要で当然に100％』。同じ建蔽率の緩和でも、角地や特定行政庁指定の1割加算とは仕組みが違う点に注意。
覚え方
「映画館は客席“200未満”なら準住居OK（300はアウト）」「天空率は“以上でセーフ”」「建蔽率80％＋防火地域の耐火は“許可なしで100％”」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】建築基準法の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1建蔽率の限度が80％と定められた区域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物については、特定行政庁の許可を受けなくても建蔽率の制限が適用されない。
- 2計画する建築物の天空率が、斜線制限に適合する建築物の天空率未満であれば、道路斜線制限は適用されない。
- 3客席部分の床面積の合計が250㎡の映画館は、準住居地域内において建築することができる。
- 4特定用途誘導地区内で定められた建築物の高さの最高限度は、いかなる場合も超えることができない。