令和7年度 問16 都市計画法（開発許可制度）
正解番号
4
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令和7年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
開発許可制度の総合問題。開発行為の定義（特定工作物）、許可不要となる規模、開発許可基準（33条基準）、市街化調整区域内の建築制限（43条）という制度の骨格を横断的に問うている。正解は肢4で、自己の居住用住宅以外の開発行為では、開発区域に災害危険区域等の災害リスクの高い土地を原則として含めてはならないという許可基準（安全性の基準）が正しい。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 市街化調整区域（開発許可を受けた開発区域以外）で学校を新築する場合、知事の許可なしでよいか。
誤り。市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域で建築物を新築するには、原則として都道府県知事の許可が必要（都市計画法43条）。駅舎・図書館・公民館・変電所など公益上必要な建築物（29条1項3号該当）は例外的に許可不要だが、学校・医療施設・社会福祉施設は平成18年改正でこの公益施設の枠から外されており、許可不要とはならない。
- 2記述は誤り ×
論点: ゴルフコースの建設目的で行う土地の区画形質の変更は、開発行為に該当しないといえるか。
誤り。開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。ゴルフコースは規模を問わず第二種特定工作物にあたるため、その建設の用に供する目的で行う区画形質の変更は開発行為に該当する。前半の定義部分は正しいが、後半の結論が誤り。
- 3記述は誤り ×
論点: 非線引き都市計画区域内での4,000㎡の商業目的の開発行為は許可不要か。
誤り。区域区分が定められていない都市計画区域（非線引き区域）では、3,000㎡未満の開発行為が許可不要とされている。4,000㎡はこの基準以上なので、原則どおり開発許可が必要である。市街化区域の1,000㎡未満、準都市計画区域の3,000㎡未満とあわせて規模基準を正確に押さえたい。
- 4記述は正しい ○正解肢
論点: 自己居住用住宅の建築目的以外の開発行為では、開発区域に災害危険区域内の土地を含んではならないという基準があるか。
正しい（＝本問の正解肢）。開発許可の基準（33条基準）の一つとして、自己の居住の用に供する住宅の建築目的で行う開発行為以外の開発行為については、原則として開発区域内に建築基準法上の災害危険区域など災害リスクの高い区域の土地を含んではならないとされている。自己居住用だけが適用除外で、分譲用や自己の業務用は対象になる点に注意。
間違えやすいポイント
肢2は定義部分（区画形質の変更）が正しいだけに、後半の「ゴルフコースはあたらない」を読み流しやすい。ゴルフコースは面積を問わず第二種特定工作物である（庭球場や野球場などは1ha以上ではじめて特定工作物）。また肢1は「学校＝公益施設だから許可不要」と昔の知識で誤答しやすい。学校・病院・社会福祉施設は現在は許可不要の公益建築物ではない。
覚え方
「ゴルフ場は広さ不問で第二種」「非線引き・準都計は3,000㎡から許可」「学校・病院は“公益フリーパス”から外れた」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1市街化区域内において行う1,200㎡の住宅分譲目的の開発行為は、規模が小さいため都道府県知事の許可を受ける必要はない。
- 2面積8,000㎡の野球場の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更は、開発行為に該当しない。
- 3準都市計画区域内において行う2,000㎡の店舗建築目的の開発行為は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
- 4市街化調整区域内において行う開発行為は、その規模がどれほど小さくても、農林漁業用の建築物に係るものを含め、全て開発許可が必要である。