令和4年度 問11 借地借家法（借地）：建物滅失・再築・買取請求
正解番号
3
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和4年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
普通借地権における建物の滅失・再築と買取請求をまとめて問う問題で、正解は3。存続期間中に建物が滅失し、設定者の承諾を得て残存期間を超えて存続する建物を築造する場面で、借地権者に不利な特約（残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約）は無効とされる（借地権者保護）ので肢3が正しい。承諾のない再築では期間延長は生じず（肢1）、転借地上の建物滅失でも転借地権は当然には消滅せず（肢2）、買取請求後も敷地占有の賃料相当額は支払う必要がある（肢4）。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 存続期間満了前に、設定者の承諾がなくても、残存期間を超える建物を築造すれば借地権の期間延長が生じるか。
誤り。借地権の存続期間中に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続する建物を築造した場合に借地権の期間が延長されるのは、借地権設定者の承諾がある場合（またはみなし承諾が成立する場合）である。承諾がない場合には、たとえ残存期間を超える建物を築造しても、当然に借地権の期間が延長される効果は生じない。
- 2記述は誤り ×
論点: 転借地上の建物が滅失すると、転借地権は消滅し、転借人は建物を再築できなくなるか。
誤り。転借地上の建物が滅失しても、それだけで転借地権が当然に消滅するわけではない。借地上の建物の滅失は借地権（転借地権）の消滅事由ではなく、転借地権者も、原則として建物を再築することができる。「転借地権は消滅し、建物を再築できない」とする点が誤り。
- 3記述は正しい ○正解肢
論点: 承諾を得て再築する際、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約は無効か。
正しい。借地上の建物が滅失し、設定者の承諾を得て借地権者が建物を再築するに当たり、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約は、借地権者に不利なものであるため無効である（借地借家法の借地権者保護の規定）。設定者が借地の返還確保を目的として結んだ特約であっても、借地権者に不利であれば効力を認められない。
- 4記述は誤り ×
論点: 建物買取請求権を行使した者は、代金支払まで建物の引渡しを拒めるとともに、敷地占有の賃料相当額も支払わなくてよいか。
誤り。建物買取請求権を適法に行使した建物所有者は、代金の支払があるまで建物の引渡しを拒むことができる（留置権・同時履行）。しかし、その間に敷地を占有して使用していることによる利益（賃料相当額）は不当利得として設定者に返還・支払う必要がある。建物の引渡しを拒めることと、敷地占有の対価を支払わなくてよいこととは別問題であり、「賃料相当額を支払う必要はない」とする点が誤り。
間違えやすいポイント
再築による期間延長は『設定者の承諾（またはみなし承諾）』が前提という点を落としやすい（肢1）。また、買取請求権を行使すると代金支払まで建物の引渡しは拒めるが、その間の敷地使用料（賃料相当額）は別途支払う義務がある、という「引渡拒絶」と「占有の対価」の切り分け（肢4）が定番のひっかけ。借地権者に不利な特約は無効という保護規定（肢3）は正しい肢として使われやすい。
覚え方
「再築で期間が延びるのは“承諾があってこそ”」「買取請求は、建物は渡さなくてよいが“土地代”は払う」「借地権者に不利な特約はムコウ（無効）」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（定期借地権及び一時使用目的のものを除く。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 1借地上の建物が存続期間満了前に滅失した場合、借地権設定者の承諾を得て残存期間を超えて存続する建物を再築したときは、原則として借地権は承諾日等から20年間存続する。
- 2借地上の建物が滅失しただけで、借地権は当然に消滅する。
- 3建物買取請求権を行使した借地権者は、買取代金の支払を受けるまでは、建物を占有する間の敷地使用料も支払う必要がない。
- 4残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約は、借地権者に有利であっても無効である。