令和3年度（10月試験） 問11 借地契約の確実な終了（事業用定期借地権・定期借地権・一時使用）

この問題の結論

『期間満了で確実に借地契約を終了させたい』という視点で、更新のない借地権の各制度を比較する問題。一般定期借地権（借地借家法22条＝存続期間50年以上・書面）、事業用定期借地権（23条＝10年以上50年未満・公正証書に限る）、建物譲渡特約付借地権（24条＝設定後30年以上経過した日に建物を譲渡）、一時使用目的の借地権（25条）を、要件（期間・書面/公正証書の別）で切り分けられるかが問われる。誤っているものを選ぶ問題で、建物譲渡特約付借地権の30年要件を『20年』とした肢3が正解。

選択肢ごとの解説

※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。

• 1記述は正しい ○

  論点: 事業用建物所有目的・期間60年の場合、更新排除等の特約は公正証書でなくても書面で合意すれば定められるか。

  正しい。存続期間を50年以上とする借地権では、契約の更新・建物築造による存続期間の延長がない旨等を特約で定めることができ、この特約は公正証書等の書面（電磁的記録を含む）によればよく、公正証書に限られない（借地借家法22条＝一般定期借地権）。期間60年は50年以上なので22条の一般定期借地権として設定でき、事業用の建物であっても、公正証書でない書面で更新排除等の特約を有効に定められる。よって本肢は正しい。

• 2記述は正しい ○

  論点: 居住用建物所有目的では、公正証書によっても期間20年の更新排除特約付き借地契約はできないか。

  正しい。期間20年の更新排除等の特約が使えるのは事業用定期借地権（借地借家法23条、10年以上50年未満）だが、事業用定期借地権は『専ら事業の用に供する建物』の所有を目的とする場合に限られ、居住用建物には利用できない。居住用では一般定期借地権（22条）によるしかなく、これは存続期間50年以上が要件なので、期間20年で更新排除の特約を定めることはできない。公正証書で締結しても同じである。よって本肢は正しい。

• 3記述は誤り ×正解肢

  論点: 居住用建物所有目的で、借地権設定から20年経過日に建物所有権をBからAへ移転する旨の特約（建物譲渡特約付借地権）を書面で定められるか。

  誤り。建物譲渡特約付借地権（借地借家法24条）は、借地権を消滅させるため、借地権設定後『30年以上を経過した日』に借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めるものである。本肢は『20年が経過した日』としており、30年以上という期間要件を満たさない。したがって20年経過日での建物譲渡特約は有効に定められず、本肢は誤り。なお24条の特約は書面によることを要しない点も併せて確認したい。誤っているものを選ぶ問題なので、これが正解。

• 4記述は正しい ○

  論点: 一時使用目的が明らかな借地契約では、期間5年・更新排除等の特約を定められるか。

  正しい。臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定することが明らかな場合には、借地借家法のうち存続期間・更新・建物築造による期間延長等に関する規定（借地借家法3条〜8条、22条〜24条等）は適用されない（25条）。したがって期間を5年と定め、更新や存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることができる。よって本肢は正しい。

間違えやすいポイント

各制度の『期間』と『書面の要否』を混同するのが最大のひっかけ。①一般定期借地権（22条）＝50年以上・書面でよい（公正証書に限らない）、②事業用定期借地権（23条）＝10年以上50年未満・公正証書に限る・事業用のみ、③建物譲渡特約付借地権（24条）＝設定後30年以上経過した日に建物譲渡・書面不要、④一時使用（25条）＝規制適用なし、と整理する。本問の肢3は建物譲渡特約の『30年』を『20年』にすり替えた数字のひっかけ。

覚え方

定期借地の数字は『一般50年・事業用10〜50年（公正証書）・建物譲渡は30年以上経過』。『事業用は公正証書オンリー、譲渡特約は書面いらず』。

類似オリジナル問題で理解度チェック

※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。

関連論点の問題

• 令和7年度 問11借地借家法（一時使用目的の借地）
• 令和6年度 問11借地借家法（事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権等）
• 令和5年度 問11借地借家法（借地・存続期間と更新）
• 令和4年度 問11借地借家法（借地）：建物滅失・再築・買取請求