令和7年度 問10 契約不適合責任（損害賠償・期間制限）

この問題の結論

品質に関する契約不適合の責任追及を制限する仕組みは3層で考える。①通知期間（民法566条：買主が不適合を知った時から1年以内の通知。ただし売主が引渡し時に悪意・重過失なら適用なし）、②消滅時効（一般原則により引渡しから10年等で消滅）、③特約（任意規定なので原則有効だが、売主が知りながら告げなかった事実には適用されず〔572条〕、売主が宅建業者で自ら売主となる場合は「引渡しから2年以上の通知期間」とする特約以外の買主に不利な特約は無効〔宅建業法40条〕）。肢3は売主が知りながら告げなかったケースであり、売主が宅建業者か否かを問わず買主は請求できる（結論は異ならない）ため、これが誤り＝正解肢。

選択肢ごとの解説

※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。

• 1記述は正しい ○

  論点: 引渡しから11年後に発見した不適合は、発見後1年以内に通知しても損害賠償請求できないか。

  正しい記述。担保責任に基づく損害賠償請求権も債権の消滅時効に服し、権利を行使できる時（引渡し時）から10年の経過で時効消滅する（判例の考え方）。知った時から1年以内の通知（566条）を満たしても、引渡しから11年経過していれば請求できない。消滅時効は宅建業法の特約規制とは無関係なので、Aが宅建業者か否かにかかわらず結論は同じ。

• 2記述は正しい ○

  論点: 「引渡しから3年以内の通知」特約がある場合、4年後に発見・通知しても請求できないか。

  正しい記述。民法566条は任意規定であり、通知期間を「引渡しから3年」とする特約は有効（Aは善意・無重過失なので572条の問題も生じない）。Aが宅建業者で自ら売主となる場合でも、宅建業法40条は「引渡しから2年以上」の通知期間特約を許容しており、3年特約は有効。したがって業者か否かを問わず、4年経過後の通知では請求できない。

• 3記述は誤り ×正解肢

  論点: 売主が土壌汚染を知りながら告げなかった場合、「引渡しから1年以内の通知」特約の効果は売主が宅建業者か否かで変わるか。

  誤り（＝本問の正解肢）。売主が知りながら告げなかった事実については、担保責任を制限する特約があっても売主は責任を免れない（民法572条）。したがってAが宅建業者でなくても、Bは特約に妨げられず損害賠償を請求できる。Aが宅建業者で自ら売主となる場合も、そもそも「引渡しから1年」の通知期間特約は宅建業法40条により無効であるうえ、572条の趣旨も同様に働くため、やはり請求できる。どちらでも「請求できる」という同じ結論になり、結論が異なるとする本肢は誤り。

• 4記述は正しい ○

  論点: 全部免責特約がある場合、請求の可否は売主が宅建業者か否かで変わるか。

  正しい記述。Aが宅建業者で自ら売主となる場合（買主が宅建業者でないとき）、担保責任を一切負わない旨の特約は宅建業法40条により無効となり、民法の原則に戻る。Bは発見後直ちに通知しており引渡しから1年程度なので、損害賠償を請求できる。一方、Aが宅建業者でなければ、免責特約は有効（Aは善意・無重過失で572条も適用されない）なので請求できない。業者か否かで結論が異なる。

間違えやすいポイント

「知った時から1年以内に通知したからOK」で止まってしまい、消滅時効（引渡しから10年）という別の壁を見落とすのが肢1のひっかけ。また、宅建業法40条の「引渡しから2年以上」は〈特約で短縮できる下限〉であって、2年経てば当然に責任が消えるという意味ではない点、572条（知りながら告げなかった事実）はどんな免責・制限特約よりも優先する点を押さえること。

覚え方

「通知セーフでも時効でアウト（知って1年・引渡しから10年）」「知って黙った売主は特約に隠れられない（572条）」「業者売主の特約は“引渡しから2年以上の通知”だけ許される」

類似オリジナル問題で理解度チェック

※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。

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