令和5年度 問13 区分所有法（集会の決議・共用部分）
区分所有法は老朽化マンション対策等の法制見直しの対象。解説公開後も改正の成立・施行状況を確認すること。本問で問われる集会の招集手続省略・共用部分の保存行為・一部共用部分の規約変更等の基本ルールは令和5年4月1日時点の条文に基づく。
正解番号
2
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和5年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
区分所有法の集会・共用部分に関する基本知識を問う。誤っているのは肢2で、招集手続を省略して集会を開くには区分所有者『全員の同意』が必要であり、『4分の3以上の同意』では足りない。共用部分の保存行為は各共有者が単独でできる（肢3は正しい）、一部共用部分に関する規約は共用者の一定数の反対で変更できない場合がある（肢4は正しい）等の周辺知識も整理する。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○
論点: 規約で別段の定めをすれば、あらかじめ通知していない事項も集会で決議できるか（特別決議事項を除く）。
正しい。集会では、原則としてあらかじめ通知した事項についてのみ決議できるが、区分所有法で特別の定数（特別多数決）が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、通知しなかった事項についても決議することができる（区分所有法37条2項参照）。
- 2記述は誤り ×正解肢
論点: 区分所有者の4分の3以上の同意があれば、招集の手続を経ずに集会を開けるか。
誤り（これが正解肢）。招集の手続を経ないで集会を開くことができるのは、区分所有者『全員の同意』があるときである（区分所有法36条）。『4分の3以上の同意』では足りない。招集手続の省略は全員の同意という厳格な要件に服する。
- 3記述は正しい ○
論点: 共用部分の保存行為は、各共有者が単独ででき、集会の決議を要しないか。
正しい。共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがある場合を除き、各共有者（各区分所有者）が単独ですることができ、集会の決議を必要としない（区分所有法18条1項ただし書）。管理行為・変更行為とは異なり、保存行為は緊急・現状維持的な行為だからである。
- 4記述は正しい ○
論点: 全員の利害に関係しない一部共用部分に関する事項の全員規約は、共用者8人中3人が反対すると変更できないか。
正しい。一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについて全員の規約を定めるには、その一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者、またはその議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、これをすることができない（区分所有法31条2項）。共用者8人の4分の1は2人であり、これを超える3人が反対すれば変更できない。
間違えやすいポイント
①招集手続の省略は『全員の同意』が必要（『4分の3以上』は特別決議の定数であって招集省略の要件ではない）。数字のすり替えがひっかけの中心。②共用部分は『保存行為＝各自単独』『管理＝過半数』『（軽微でない）変更＝4分の3以上』の三段階を区別する。③一部共用部分の規約変更を阻止できる反対割合は『共用者の4分の1“超”』。8人なら2人を“超える”3人で成立、という境界計算に注意。
覚え方
「招集はぶくなら“全員一致”」「共用部分は“保存＝ひとりでOK／管理＝過半数／変更＝4分の3”」「一部共用の規約は“4分の1超の反対”で止まる（8人なら3人）」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。
- 2共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、各区分所有者が単独ですることができる。
- 3集会においては、規約で別段の定めをしても、あらかじめ通知した事項以外について決議することは一切できない。
- 4共用部分の保存行為をするには、常に集会の決議を経なければならない。