令和3年度（10月試験） 問1 敷金返還債務と同時履行（判決文問題）
正解番号
1
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令和3年度（10月試験）試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
判決文の結論は「家屋明渡債務が先履行で、敷金返還債務とは同時履行の関係に立たない」という点にある（最判昭49.9.2の趣旨）。つまり借主はまず建物を明け渡さなければならず、明渡しと引換えに敷金を返せと主張することはできない。この一点を判決文から読み取れば、各肢は自然に判定できる。正解は肢1。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○正解肢
論点: 明渡債務が敷金返還債務より先履行だとすると、借主は敷金返還請求権を理由に建物を留置できないことになるか。
正しい。留置権は「その物に関して生じた債権」を担保するために目的物を留め置く権利だが、明渡しが先履行である以上、借主はまだ弁済期が来ていない（明渡し後にはじめて生じる）敷金返還請求権を被担保債権として建物を留置することはできない。判決文が示す先履行・非同時履行の立場と整合する記述であり、正しい。
- 2記述は誤り ×
論点: 明渡債務と敷金返還債務は、一個の双務契約から生じた対価的な債務の関係にあるといえるか。
誤り。同時履行の抗弁権が認められるのは、一個の双務契約から生じた対価的な牽連関係にある債務どうしである。判決文は明渡債務と敷金返還債務が同時履行の関係に立たないとしており、両者を「対価的債務の関係」と位置づけることは判決文の立場と正反対である。
- 3記述は誤り ×
論点: 賃貸人は、賃貸借終了後・明渡しまでの間に生じた債権を敷金から控除できないのか。
誤り。敷金は賃貸借終了時までの債権だけでなく、終了後明渡しまでの間に生じる賃料相当損害金などの債権も担保する。判決文も「明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保する」という敷金の性質を前提としており、明渡しまでに生じた債権を敷金から控除できないとする本記述は誤り。
- 4記述は誤り ×
論点: 明渡債務と敷金返還債務に同時履行の関係を認めることが、敷金の性質に適合するといえるか。
誤り。敷金は明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保するものであり、明渡しが完了して残額が確定してはじめて返還額が決まる。だからこそ明渡しが先履行とされるのであって、両債務に同時履行の関係を認めることは、むしろ敷金の担保的性質に適合しない。判決文の結論と逆の記述であり誤り。
間違えやすいポイント
「同時履行になりそう」という直感で肢2・肢4を選んでしまうのが典型的なミス。敷金は明渡しが済んで損害の有無・額が確定しないと返還額が決まらないため、明渡しが必ず先で、同時履行にはならない。判決文問題は自分の知識より先に、まず判決文が何を結論づけているか（ここでは「先履行・非同時履行」）を確定させ、それに沿う肢を選ぶのがコツ。
覚え方
「敷金は“出てから精算・出てから返す”」。明渡しが先、敷金返還は後。だから同時履行にはならず、留置権も使えない。
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】建物の賃貸借契約が終了した場合の敷金に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 1賃借人は、敷金の返還を受けるまで建物の明渡しを拒むことができ、明渡債務と敷金返還債務は同時履行の関係に立つ。
- 2賃貸人は、賃貸借の終了後、建物の明渡しを受けるまでの間に生じた賃料相当損害金を敷金から控除することができる。
- 3賃借人は、賃貸借の存続中であっても、延滞賃料の弁済に敷金を充てるよう賃貸人に請求することができる。
- 4敷金返還請求権は賃貸借契約の終了時に発生し、建物を明け渡す前でも賃借人はその全額の返還を請求できる。