親が施設に入った実家、まず知っておきたい「誰のものか」という前提
親が介護施設に入居し、実家が空き家になった——。「そろそろ実家のことも考えないと」と思う一方で、「でも、まだ親は元気にしているし、勝手に話を進めていいのだろうか」とためらう方は少なくありません。結論からお伝えすると、親が存命の間、実家は法律上あくまで「親の財産」です。子どもがどれだけ実務的に管理していても、親の同意や正式な手続きなしに売却を進めることは原則としてできません。この前提を押さえておくことが、実家の今後を考えるうえでの出発点になります。
実家の名義と処分権はあくまで親にある
実家の名義が親のままである以上、売却はもちろん、賃貸に出す、大規模なリフォームをするといった処分行為には、名義人である親の意思確認と同意が必要です。子どもが「施設代のために売ってしまいたい」と考えていても、親の判断能力がしっかりしていれば、まず親自身に意向を確認し、合意のうえで進めるのが基本になります。逆に言えば、親の意思がはっきりしているうちに「実家をどうしたいか」を話し合っておくことが、後々の選択肢を広げることにもつながります。
親の判断能力によって進め方が変わる
ここで実務上のポイントになるのが、親の判断能力の状態です。認知症などにより判断能力が十分でないと見られる場合、実家の売却や賃貸には、家庭裁判所が選任する成年後見人などを通じた手続きが必要になることがあります。一方、判断能力がしっかりしているうちであれば、あらかじめ「家族信託」という仕組みで、実家の管理・処分の権限を子どもなど家族に託しておく方法や、個別の手続きについて代理人を立てる方法も選択肢になります。どの方法が合うかは、親の状態や家族構成、実家をどうしたいかによって大きく変わるため、一般論だけでは判断できません。
「まだ元気だから大丈夫」ほど話し合いを先延ばしにしない
実務の現場でよくあるのが、「親はまだしっかりしているから、名義や手続きの話は先でいい」と後回しにしてしまうケースです。しかし判断能力は少しずつ変化していくもので、いざ売却や賃貸を検討し始めたときには手続きが複雑になっていた、ということも珍しくありません。名義が親のままであること自体は問題ではありませんが、将来的に相続が発生した場合には名義変更（相続登記）も必要になります。相続登記の期限や進め方については、相続登記の義務化についての記事で詳しく解説しているので、あわせて知っておくと将来の見通しが立てやすくなります。
※成年後見制度・家族信託は、いずれも家庭裁判所や公証役場が関わる法的な手続きで、要件や手続きの流れは個別の事情によって異なります。本記事の内容は2026年7月時点の一般的な整理にとどまるため、実際の利用にあたっては司法書士や弁護士、お住まいの地域包括支援センターに早めに相談することをおすすめします。
空き家のまま維持すると、実際どれくらい費用がかかるのか
「売るかどうかはまだ決められないから、とりあえずこのままに」という判断も、もちろんあり得ます。ただし、誰も住まなくなった実家でも、維持している限り一定の費用と手間が発生し続けることは知っておきたいところです。ここを数字として把握しておくと、この先の判断がしやすくなります。
固定資産税・保険・光熱費の基本料金
空き家であっても、固定資産税・都市計画税は毎年かかります。あわせて、空き家でも火災保険は継続しておきたいところですし、電気・水道の契約を維持するなら基本料金も発生します。物件の規模やエリアによって幅がありますが、これらを合計すると、目安として年間十万円台〜数十万円程度になるケースが一般的です。使っていない実家でも、放置するほど出費だけが積み重なっていく点は、家族で共有しておきたい事実です。
管理の手間と遠方管理の代行費用
費用だけでなく、通風・通水、庭木の手入れ、郵便物の確認といった管理の手間も発生します。子ども世帯が実家から離れて暮らしている場合、月に1回程度は様子を見に行くことが望ましいとされますが、頻繁な訪問が難しいなら、空き家管理の代行サービスを利用する方法もあります。代行費用は依頼内容によって幅がありますが、月数千円〜1万円台が目安とされることが多いようです。管理が行き届かないまま放置すると、建物の劣化が進みやすくなるだけでなく、老朽化が進んだ空き家は自治体から「特定空家」等に指定され、自治体の勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が上がる場合もあります。特定空家に関する制度の詳細や放置のリスクについては、空き家放置のリスクを整理した記事で詳しく解説していますので、あわせて確認しておくと安心です。
住み替え・施設費用との兼ね合いも考えておく
実家を維持する費用は、親の施設利用料や生活費と切り離して考えられないケースも多くあります。施設への入居費用は月数万円〜数十万円と施設の種類によって大きな幅があり、実家の維持費が家計を圧迫する場合、「実家を活用して施設費用に充てられないか」という発想が出てくるのは自然なことです。ただし、これも前章の通り、実家が親名義である以上、親の意思確認や必要な手続きを飛ばして進めることはできません。維持費と施設費用の両方を数字にしたうえで、家族で早めに話し合っておくことをおすすめします。
実家の選択肢を整理する——維持・賃貸・売却、それぞれの現実
親が施設に入って空き家になった実家の選択肢は、大きく分けて「維持する」「賃貸に出す」「売却する」の3つです。それぞれにメリットと注意点があり、どれが正解ということはありません。家族の事情に合わせて選ぶための整理をしておきましょう。相続後を含めて売却・賃貸・活用・保有・自己利用の5つの選択肢を広く比較したい場合は、相続した不動産をどうするかもあわせてご覧ください。
維持する:思い出を残せるが費用と管理が続く
実家を売らずに残しておく最大のメリットは、親が施設から戻る可能性や、思い出の場所を手放さずに済む安心感です。一方で、前章で見た通り維持費と管理の手間は続きます。「親がいつか戻るかもしれない」という気持ちと、「実際に戻る見込みがどれくらいあるか」を切り分けて考えることが、後悔の少ない判断につながります。
賃貸に出す:収入になるが初期費用と責任が発生する
実家を貸すという選択肢もあります。家賃収入が期待できる一方、入居者を募集する前にリフォームや修繕の費用がかかることが多く、貸主としての管理責任も続きます。また、親名義のまま賃貸に出す場合も、親の同意や代理の手続きが前提になる点は売却と同様です。立地によっては借り手が見つかりにくいエリアもあるため、周辺の賃貸需要を確認してから判断するのが安心です。実際に貸し出す場合の収支や管理の考え方は、賃貸経営の始め方もあわせてご覧ください。
売却する:本人の意思確認が大前提になる
使う予定がなく維持費だけがかさむ場合、売却は現実的な選択肢のひとつです。ただし繰り返しになりますが、親が存命で判断能力がある場合は、親自身の意思確認が売却を進めるうえでの大前提になります。判断能力が十分でない場合は、成年後見制度などの手続きを経ることになり、時間がかかることも珍しくありません。「早く現金化したいから」という理由だけで手続きを急ぐと、後々のトラブルにつながりかねないため、まずは家族で状況を整理し、必要な手続きの見通しを立てることから始めましょう。
実家をどうするか判断する前提として、「今売ったらいくらくらいになりそうか」の目安を知っておくと、維持費と比べた判断がしやすくなります。当サイトの無料診断なら、物件情報を入力するだけで資産価値の目安を確認できます。
手続きを進める前に確認しておきたいこと
実家の方針が固まってきたら、実際に動き出す前に確認しておきたいポイントを整理します。ここは専門家の力を借りたほうが安全に進められる領域です。
成年後見制度を利用する場合の流れ
親の判断能力が十分でないと見られる場合、家庭裁判所に申し立てて成年後見人等を選任してもらう手続きがあります。成年後見人は本人に代わって財産管理を行いますが、実家のような居住用不動産を処分する場合は、家庭裁判所の許可が別途必要になるなど、通常の財産管理より手続きが厳格です。申し立てから後見人選任までには一定の期間がかかることが一般的とされているため、「施設費用がすぐ必要だから」という状況では、時間的な余裕を見て早めに動き出すことが大切です。手続きの詳細や必要書類は個別の事情で変わるため、司法書士や弁護士、家庭裁判所の窓口に相談しながら進めるのが安心です。
家族信託という選択肢も知っておく
親の判断能力がまだしっかりしている段階であれば、「家族信託」という仕組みを使い、実家の管理・処分の権限をあらかじめ子どもなどの家族に託しておく方法もあります。家族信託を組んでおくと、将来親の判断能力が低下した場合でも、信託契約で定めた範囲で実家の管理や売却を進めやすくなるとされています。ただし契約内容の設計には専門的な知識が必要で、公正証書の作成など一定の費用と手間もかかります。「今はまだ元気だから関係ない」と思わず、選択肢のひとつとして早めに知っておくことに意味があります。
誰に、何を相談すればいいか
実家の今後を考えるとき、相談先を迷う方は多いはずです。目安として、成年後見や家族信託の手続きは司法書士や弁護士、税金に関する疑問は税理士、実家の売却実務や資産価値の相談は不動産会社、そして家族全体の生活や介護の見通しについては、お住まいの地域包括支援センターが窓口になります。地域包括支援センターは介護に関する相談だけでなく、家族の暮らしや今後の生活設計についても相談に乗ってくれる公的な窓口です。どこに何を聞けばいいか分からないときの入り口として、まず利用してみるのもひとつの方法です。専門用語の意味を確認したいときは、不動産用語集もあわせて活用してみてください。
※成年後見制度・家族信託・相続にまつわる税金の取り扱いは、2026年7月時点の制度に基づく一般的な説明です。要件や手続きの詳細は個別の事情によって異なるため、実際に進める際は司法書士・弁護士・税理士など専門家に確認することをおすすめします。
まとめ：親が施設に入った実家は、本人の意思確認から始めよう
最後に、この記事の要点を整理します。
- 親が存命の間、実家は法律上「親の財産」。判断能力があるうちは親自身の意思確認と同意が処分の大前提になる
- 親の判断能力が十分でない場合は、成年後見制度などの手続きが必要になることがある。判断能力があるうちに家族信託を検討する方法もある
- 空き家のまま維持すると、固定資産税・保険・光熱費・管理費で目安として年間十万円台〜数十万円がかかり続ける
- 選択肢は「維持する・賃貸に出す・売却する」の3つ。どれを選ぶ場合も本人の意思確認と家族での話し合いが前提になる
実家をすぐに動かす必要はありません。まずは①親の意思と判断能力の状態を確認する、②維持費と施設費用を数字にして家族で共有する、③司法書士や地域包括支援センターなど相談先の窓口を知っておく——この順番で、できるところから少しずつ整理していくことをおすすめします。実家の処分全体の進め方を大きくつかみたい方は、実家の処分は何から始める？最初の3ステップと5つの選択肢もあわせてご覧ください。
実家をどうするか家族で話し合う際は、「今売ったらいくらくらいか」の目安があると具体的な判断がしやすくなります。無料で数分あれば確認できるので、最初の一歩としてぜひ活用してみてください。
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