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「親から引き継いだ実家が空き家のまま。放置すると固定資産税が6倍になるって聞いたけど、本当？」——そんな不安を抱えて検索された方は多いと思います。結論から言うと、「6倍」の話は、住宅が建っている土地の税金を大きく軽くしてくれる「住宅用地の特例」が、行政からの勧告によって解除される仕組みを指しています。空き家になった瞬間に、自動的に全員の税金が6倍になるわけではありません。ただし、2023年の法改正で特例が解除され得る対象は広がっており、税金以外にも放置のリスクはいくつもあります。この記事では、「6倍」の正確な仕組み、法改正で変わった点、税金以外のリスク、そして放置しないための現実的な選択肢を、不動産の現場目線でやさしく整理します。正しく知れば、慌てずに対処できます。一緒に順番に見ていきましょう。
「固定資産税が6倍」の正体は？仕組みを正しく理解しよう
まずは「6倍」という数字がどこから来ているのかを押さえましょう。ここが分かると、必要以上に怖がらずに、やるべきことが見えてきます。
住宅が建っている土地は、税金が最大6分の1に軽減されている
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」と呼ばれる軽減措置があり、200㎡以下の部分については、固定資産税の課税標準が最大で6分の1に軽減されています（200㎡を超える部分にも一定の軽減があります）。つまり、私たちがふだん払っている住宅の土地の固定資産税は、もともと大きく「割引」された金額なのです。
「6倍になる」というのは、この割引がなくなって本来の税額に戻り得ることを指しています。新たに増税されるというより、「軽減の対象から外れる」と理解するのが正確です。たとえば、特例によって土地の固定資産税が年6万円に抑えられていた場合、特例が外れると数十万円規模まで上がる可能性がある、というイメージです（実際の税額は評価額や自治体の運用で変わります）。だからこそ、どんな場合に特例から外れるのかを知っておくことが大切になります。
「特定空家」に指定され、勧告を受けると特例が解除される
特例が解除される代表的なケースが、「特定空家」への指定です。倒壊のおそれがある、衛生上有害となるおそれがある、景観を著しく損なっている——こうした状態の空き家は、空家対策特別措置法にもとづいて自治体から「特定空家」に指定されることがあります。指定された後、自治体から改善の「勧告」を受けると、住宅用地の特例の対象から外れ、土地の固定資産税が最大6倍相当まで上がり得る。これが「6倍」の正体です。
空き家になっただけで自動的に6倍になるわけではない
ここで強調したいのは、「空き家＝即6倍」ではないということです。特例の解除は、自治体からの助言・指導に対応しないまま「勧告」に至った場合の話で、多くの自治体では、いきなり勧告ではなく、まず改善のお願いや指導から始まるとされています。つまり、定期的に管理されている空き家であれば、通常はこの流れに乗ること自体がありません。仮に通知が届いても、その段階できちんと対応すれば、特例解除を避けられる余地は十分にあります。
ただし、「じゃあ多少放置しても平気」と考えるのは早計です。2023年の法改正で、特例解除の対象は「特定空家になる前」の段階まで広がっているからです。次の章で詳しく見ていきます。
2023年の法改正で何が変わった？「管理不全空家」に注意
空家対策特別措置法は2023年12月に改正法が施行され、空き家対策が一段と強化されました。ポイントは「管理不全空家」という新しい区分です。
特定空家になる「前」の段階でも、特例解除の対象になり得るように
改正法では、窓ガラスが割れたまま放置されている、雑草や庭木が伸び放題になっているなど、「そのまま放置すれば特定空家になるおそれのある空き家」を、自治体が「管理不全空家」として扱えるようになりました。管理不全空家として指導を受け、それでも改善されずに「勧告」を受けると、特定空家と同じように住宅用地の特例解除の対象になり得ます。
つまり、以前は「倒壊寸前のよほど深刻な状態」が主な対象だったのに対し、改正後はその手前の段階から税負担が増える可能性が出てきた、ということです。とはいえ、指定や勧告の運用は自治体によって差があるとされています。ご自身の空き家がどう扱われそうかは、所在地の市区町村の空き家担当窓口に確認してみるのが確実です。
特定空家はどうなる？助言・指導から行政代執行までの流れ
あわせて、特定空家に指定された場合の流れも押さえておきましょう。一般的には、①助言・指導 → ②勧告（この時点で住宅用地の特例が解除）→ ③命令（正当な理由なく違反すると過料の対象になり得る）→ ④行政代執行、という段階を踏むとされています。行政代執行とは、自治体が所有者に代わって解体などを行うことで、かかった費用は後日、所有者に請求されます。解体費用は建物の規模や立地によって変わりますが、決して小さな金額ではありません。
繰り返しになりますが、この流れは一足飛びに進むものではなく、各段階で対応の機会があります。大切なのは、自治体からの通知を無視しないこと。そして、通知が来る前から最低限の管理をしておくことです。
※空き家対策や固定資産税の制度運用は、自治体や個別の状況によって異なります。本記事は2026年7月時点の一般的な説明です。ご自身のケースについては、市区町村の窓口や税理士などの専門家にご確認ください。
税金だけじゃない。空き家を放置する4つのリスク
実は現場の感覚では、「6倍」よりもここから挙げるリスクのほうが、実害としては大きくなりがちです。順番に見ていきます。
①倒壊や屋根・外壁の飛散で、近隣への賠償責任を負う可能性
老朽化した空き家は、台風や地震の際に屋根材や外壁が飛散したり、最悪の場合は倒壊したりするおそれがあります。それによって隣の家や通行人に損害を与えてしまった場合、所有者が賠償責任を問われ得ます。誰も住んでいなくても、空き家は「持っているだけで管理責任が発生する資産」だという意識を持っておくことが大切です。
②放火・不法投棄・不法侵入などの防犯リスク
人の出入りがない家は、放火や不法投棄、不法侵入の標的になりやすいとされています。近年は、空き家が特殊詐欺の拠点として悪用されたケースも報告されており、防犯面のリスクは無視できません。郵便物があふれたポストや伸び放題の庭木は、「管理されていない家」のサインとして狙われやすくなるため、見た目を整えておくだけでも一定の抑止になります。
③資産価値の低下。雨漏りとシロアリは進行が早い
締め切ったままの家は湿気がこもり、傷みが加速します。特に雨漏りとシロアリの被害は進行が早く、気づいたときには大規模な修繕が必要になっていた、というケースも珍しくありません。「いつか売るかもしれない」と考えているなら、価値が下がる前に手を打つほうが、選択肢の面でもお金の面でも有利になりやすいのです。
④火災保険に入りにくくなり、維持コストは年間数十万円になることも
空き家は、人が住んでいる家に比べて火災保険の引き受けが厳しくなったり、保険料が割高になったりする場合があります。保険の見直しや加入のタイミングについては火災保険はいつ入る？見直す？の記事も参考にしてください。また、固定資産税・保険料・最低限の管理費用を合わせると、維持コストが年間数十万円規模になるケースもあります。「使っていないのに出ていくお金」を一度書き出してみると、放置のコストが実感しやすくなります。
放置しないための4つの選択肢。自分に合う道を選ぼう
ここからは対処法です。空き家への向き合い方は、大きく「管理する」「貸す」「売る」「解体する」の4つ。実家全体の片付けや進め方から迷っている方は、実家の処分は何から始める？の記事もあわせてどうぞ。
①定期的に管理する（自分で通う／管理サービスに頼む）
月1回程度の換気・通水・庭の手入れなどを続けるだけでも、劣化のスピードは大きく変わります。あわせて、雨漏りの有無や外壁のひび割れなどを定期的に目視しておくと、修繕が小さいうちに手を打てます。遠方に住んでいるなら、月数千円〜1万円程度が目安とされる空き家管理サービスに委託する方法もあります。ただし、管理はあくまで「現状維持」であり、税金や保険などのコストは出続けます。「数年後に子どもが使う」など将来の使い道が決まっている場合の「つなぎ」と考えるのが現実的です。
②賃貸に出して収益化する
立地や建物の状態が良ければ、賃貸に出して家賃収入を得る選択肢もあります。人が住むことで建物の傷みが抑えられる、というメリットもあります。ただし、貸せる状態にするためのリフォーム費用が先にかかることが多いこと、入居者対応や修繕義務など貸主としての責任が発生することは、あらかじめ織り込んでおきましょう。賃貸需要があるエリアかどうかは、地元の不動産会社に聞いてみるのが早道です。
③売却する（仲介・買取）
使う予定がないなら、売却は有力な選択肢です。売り方には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の2種類があり、価格やスピード、手間に違いがあります。老朽化が進んだ空き家でも買取なら引き受けてもらえる場合があるため、状態が心配な方も諦める必要はありません。詳しい違いと選び方は空き家売却は仲介と買取どっち？で解説しています。
老朽化が進んでいる、再建築不可、共有持分といった事情がある「訳あり物件」は、通常の仲介や一般的な買取だと引き受け先が見つかりにくいことがあります。そんなときは、訳あり物件を専門に扱う買取サービスに相談してみるのも一つの方法です。「訳あり物件買取センター」なら、こうした空き家・訳あり物件を対象に、仲介手数料や解体費用・残置物の撤去費用まで買取会社側の負担で対応してもらえる場合があります（対象は東京都、住宅ローンを完済している物件が対象です）。相談・現地調査・査定は無料で、申し込み後にかかってくる電話で物件の状況を伝え、そのまま現地査定の日程まで決めておくとスムーズに進みます。
④解体して土地として売る・活用する
老朽化が激しい場合は、解体して更地として売ったり活用したりする方法もあります。ただし注意点が2つ。解体すると住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がること、そして解体費用を先に負担する必要があることです。解体した後で「なかなか売れない」となると負担だけが残ってしまうため、解体前に不動産会社へ土地の需要を確認しておくのがおすすめです。
解体を選択肢に入れるなら、実際の見積もりで費用感を先につかんでおくと判断がしやすくなります。東証上場企業が運営する「解体工事110番」は全国対応で、相談・見積もりは無料です。
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なお、「いっそ相続放棄すれば楽になるのでは」と考える方もいますが、相続放棄は空き家だけを手放す手続きではなく、預貯金などほかの財産も含めた相続全体に関わる判断です。期限もあるため、検討する場合は早めに弁護士や司法書士に相談してください。
迷ったら、まず「いくらで売れそうか」を知ることから
管理・賃貸・売却・解体。どれを選ぶにしても、判断の土台になるのは「その空き家に、いまどのくらいの価値があるか」です。たとえば数百万円で売れる見込みがあるなら、管理し続けるコストと比べて冷静に考えられますし、思ったより値が付かないと分かれば、早めに手放す決断もしやすくなります。価値を知ることは「売却の決断」ではなく、あくまで選択肢を比べるための材料集め。ここから始めるのが、遠回りに見えていちばんの近道です。
「実家をどうするか、まだ決められない」という段階でも大丈夫です。当サイトの無料診断なら、物件情報を入力するだけで資産価値の目安が分かります。ご家族と話し合う材料として、まず現状を数字で把握してみてください。
まとめ：「6倍」の仕組みを知れば、慌てずに対処できる
最後に、この記事の要点を整理します。
- 「固定資産税6倍」の正体は、住宅用地の特例（課税標準を最大6分の1に軽減）が、特定空家等への勧告で解除される仕組み。空き家になった瞬間に自動的に6倍になるわけではない
- 2023年12月施行の改正法で「管理不全空家」が新設され、特定空家になる前の段階でも特例解除の対象になり得るようになった
- 放置のリスクは税金だけでなく、倒壊・飛散による賠償責任、放火や不法投棄などの防犯面、資産価値の低下、保険・維持コストなど多方面に及ぶ
- 対処の選択肢は「管理・賃貸・売却・解体」の4つ。どれを選ぶにも、まず価値の把握が判断の土台になる
空き家の問題は、放置する期間が長いほど選択肢が狭まりやすい一方で、早めに動けば打てる手は十分にあります。①空き家の現状（傷み具合・管理状態）を確認する、②年間の維持コストを書き出してみる、③売った場合の価値の目安を知る、の順で少しずつ進めてみてください。
選択肢を比べる第一歩は、いまの価値を知ることです。無料で、数分あれば目安が分かるので、ご家族と話し合う前の準備として活用してみてください。
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