令和6年度 問25 不動産鑑定評価基準（同一需給圏・想定上の条件・最有効使用等）

この問題の結論

不動産鑑定評価基準の用語・原則の理解を問う問題で、『誤っているもの』を選ぶ。軸は最有効使用の原則の理解。肢3は、不動産の価格が『最も効用を発揮する使用（最有効使用）』を前提に把握される価格を標準に形成される、という説明自体は正しいが、これを『適合の原則』と呼ぶ点が誤り。正しくは最有効使用の原則である。したがって誤っているのは肢3。

選択肢ごとの解説

※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。

• 1記述は正しい ○

  論点: 同一需給圏とは、対象不動産と代替関係が成立し価格形成に相互に影響を及ぼす不動産が存する圏域をいうか。

  正しい。同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。鑑定評価基準の定義どおりで正しく、これは誤っているものを問う本問の正解肢ではない。

• 2記述は正しい ○

  論点: 依頼目的に応じ、地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合があるか。

  正しい。鑑定評価においては、依頼目的に応じて対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因または個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある（例えば造成前提の評価など）。ただしその設定は合理的かつ実現可能なものでなければならない。記述は正しく、正解肢ではない。

• 3記述は誤り ×正解肢

  論点: 効用が最高度に発揮される使用を前提とする価格を標準に価格が形成される原則を『適合の原則』と呼ぶか。

  誤り（これが正解肢）。不動産の価格が、その効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（最有効使用）を前提として把握される価格を標準として形成される、という原則は『最有効使用の原則』である。『適合の原則』は、不動産がその環境に適合することで最有効使用が実現されるという別の原則を指し、名称の当てはめが誤っている。

• 4記述は正しい ○

  論点: 収益還元法は将来の純収益の現在価値の総和を求める手法で、賃貸用不動産等の価格を求めるのに特に有効か。

  正しい。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより試算価格（収益価格）を求める手法である。賃貸用不動産や賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効であり、記述は正しい。正解肢ではない。

間違えやすいポイント

本問は『誤っているもの』を問う形式なので、正しい記述に惑わされない読み方が重要。最大のひっかけは肢3の『最有効使用の原則』と『適合の原則』の取り違え。記述の内容（最有効使用を前提に価格が形成される）は正しいだけに、原則名だけがすり替えられていることを見抜けるかがカギ。原則の名称と定義をセットで覚えておくこと。

覚え方

「最も効く使い方＝最有効使用の原則」。周りに『適合』してこそ最有効使用が実現＝適合の原則。定義は正しく名前だけ入れ替える、が鑑定評価の定番ひっかけ。

類似オリジナル問題で理解度チェック

※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。

関連論点の問題

• 令和7年度 問25不動産鑑定評価基準
• 令和5年度 問25不動産鑑定評価基準（原価法・取引事例比較法）
• 令和3年度（10月試験） 問25不動産鑑定評価基準（調査範囲等条件・再調達原価・取引事例・賃料）