令和5年度 問25 不動産鑑定評価基準（原価法・取引事例比較法）
正解番号
4
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令和5年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
不動産鑑定評価基準の3手法のうち、原価法と取引事例比較法の内容を正確に理解しているかを問う問題。原価法は「再調達原価を求め、減価修正して積算価格を求める」手法であり、収益価格を求める手法（収益還元法）と混同させないことが肝心。取引事例比較法は、事情のある事例でも事情補正が可能なら採用でき、類似地域や代替競争不動産の取引がある場合に有効である。正しいのは肢4。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 原価法は、収益価格を求め、それに減価修正を行って比準価格を求める手法か。
誤り。原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って積算価格を求める手法である。「収益価格」を求めるのは収益還元法、「比準価格」を求めるのは取引事例比較法であり、本肢は用語を取り違えている。
- 2記述は誤り ×
論点: 原価法は、対象不動産が土地のみの場合には、いかなる場合も適用できないか。
誤り。原価法は建物や建物及びその敷地に適用できるほか、土地のみであっても、再調達原価を適切に求めることができる造成地や埋立地などの場合には適用できる。「いかなる場合も適用できない」とするのは言い過ぎで誤り。
- 3記述は誤り ×
論点: 特殊事情のある取引事例は、事情補正ができるものであっても採用が許されないか。
誤り。取引事例に特殊な事情があっても、その具体的状況が判明し正常な価格へ事情補正できるものであれば、事例として採用することができる。補正できるものまで一律に採用不可とする本肢は誤り。
- 4記述は正しい ○正解肢
論点: 取引事例比較法は、近隣地域・同一需給圏内の類似地域等での類似不動産の取引や、同一需給圏内の代替競争不動産の取引がある場合に有効か。
正しい。取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合、又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。多数の取引事例を活用できる市場での適用に適した手法である。
間違えやすいポイント
原価法・取引事例比較法・収益還元法が求める価格の名称（積算価格・比準価格・収益価格）と手法名の対応を入れ替えたひっかけが定番（肢1）。「積算＝原価」「比準＝取引事例」「収益＝収益還元」とセットで暗記する。また「いかなる場合も」「一切」「許されない」などの断定表現は、例外を無視した誤り肢であることが多い（肢2・肢3）。
覚え方
「積・原（原価法→積算価格）」「比・取（取引事例比較法→比準価格）」「収・収（収益還元法→収益価格）」。「“いかなる場合も”“一切許されない”は疑ってかかる」。
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 1収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより収益価格を求める手法であり、賃貸用不動産だけでなく自用の不動産にも準用できる。
- 2原価法は、再調達原価を求めることができれば足り、減価修正を行う必要はない。
- 3取引事例比較法における取引事例は、投機的取引と認められる事例であっても、時点修正ができれば採用しなければならない。
- 4積算価格とは、取引事例比較法によって求められた価格をいう。