正解番号
2
問題文は公式PDFでご確認ください
著作権に配慮し、本サイトでは問題文の全文を掲載していません。お手元で公式PDFの【問 24】を開いてから解説をお読みください。
令和6年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
不動産取得税の基本論点（課税標準・免税点・非課税となる取得・税率）を横断的に問う問題。押さえるべきは、(1)課税標準は原則として固定資産課税台帳の登録価格（固定資産税評価額）であり売買価格ではない、(2)免税点は土地10万円・建築による家屋23万円・その他の家屋12万円、(3)相続や法人の合併など形式的な移転による取得は非課税、(4)税率は本則4%だが土地・住宅は特例で3%。これらを当てはめると正しいのは肢2。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は誤り ×
論点: 不動産取得税の課税標準は実際の売買価格であり、固定資産税評価額とは異なるものか。
誤り。不動産取得税の課税標準は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）であり、固定資産税の課税標準と同じ評価額を用いる。実際の売買価格ではない。『売買価格だから固定資産税評価額とは異なる』という前提自体が誤っている。
- 2記述は正しい ○正解肢
論点: 課税標準が土地10万円・建築による家屋23万円・その他の家屋12万円に満たない場合、課税されないか。
正しい。不動産取得税には免税点が定められており、課税標準となるべき額が、土地の取得は10万円、家屋のうち建築によるものは1戸につき23万円、その他（売買等）の家屋は1戸につき12万円に満たない場合には、不動産取得税は課されない。金額もそのまま条文どおりで正しい。
- 3記述は誤り ×
論点: 法人の合併により不動産を取得した場合にも、不動産取得税が課されるか。
誤り。不動産取得税は取得という事実に着目して課される流通税だが、相続や法人の合併など『形式的な所有権の移転』による取得は非課税とされている。合併では権利義務が包括的に承継されるにすぎず、実質的な取得とはいえないため課税されない。
- 4記述は誤り ×
論点: 住宅・住宅用地は3%、住宅以外の家屋『及び土地』は4%か。
誤り。税率の本則は4%だが、特例により土地および住宅は3%に軽減されている。したがって住宅以外の家屋は4%で正しいものの、『土地』は住宅用地であるか否かにかかわらず3%であり、住宅以外の家屋と土地をひとまとめに4%とする点が誤り。土地は一律3%と整理する。
間違えやすいポイント
肢4のひっかけが典型。『住宅は3%・非住宅は4%』とだけ覚えていると、土地も非住宅なら4%と誤読してしまう。土地は用途を問わず特例で3%である点を落とさないこと。肢1の『課税標準＝固定資産税評価額（売買価格ではない）』、肢3の『相続・合併は非課税』も定番。免税点の3つの金額（10・23・12万円）は数字で問われるので正確に。
覚え方
免税点は「土地10・建てて23・その他12（万円）」。税率は「土地と住まいは3%、それ以外の建物は4%」。相続・合併は「実質は移っていないから非課税」。
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1相続により不動産を取得した場合には、形式的な移転にすぎないため不動産取得税は課されない。
- 2不動産取得税の課税標準は、当該不動産の実際の取得価額であり、固定資産課税台帳の登録価格とは常に異なる。
- 3土地を取得した場合、その課税標準となるべき額が23万円に満たないときは不動産取得税が課されない。
- 4令和6年に取得した住宅以外の家屋に係る不動産取得税の税率は3%である。