令和3年度（10月試験） 問24 不動産取得税（課税標準の特例・新築のみなし取得・税率）
税率の特例・課税標準の特例は適用期限付きのものがあり、毎年度の税制改正に注意。
正解番号
1
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和3年度（10月試験）試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
一定の要件を満たす既存住宅（自己居住用・床面積50㎡以上240㎡以下等）を取得した場合、その価格から新築時期に応じた額（平成9年4月1日以後新築なら1,200万円）が控除される（肢1が正しい）。新築家屋のみなし取得は『3年』ではなく原則6か月（特例で1年）、不動産取得税は申告納付ではなく普通徴収、標準税率4%は条例で超えることも可能（制限税率ではない）という3点で残り3肢が誤りと判断できる。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○正解肢
論点: 平成28年新築・床面積210㎡の既存住宅を個人が自己居住用に取得した場合、価格から1,200万円が控除されるか。
正しい。個人が自己の居住用として一定の既存（中古）住宅を取得した場合、床面積が50㎡以上240㎡以下であること等の要件を満たせば、課税標準の算定にあたり、その住宅の新築時期に応じた額が価格から控除される。平成9年4月1日以後に新築された住宅であれば控除額は1,200万円であり、床面積210㎡はこの範囲内なので要件を満たす。
- 2記述は誤り ×
論点: 家屋の新築後、最初の使用・譲渡がないまま3年を経過した日に取得があったものとみなされるのか。
誤り。家屋が新築された後、最初の使用又は譲渡が行われない場合、原則として新築の日から6か月（住宅等については特例で1年）を経過した日に家屋の取得があったものとみなして、その所有者を取得者として不動産取得税を課す。期間を『3年』とする点が誤っている。
- 3記述は誤り ×
論点: 不動産取得税は、取得の日の翌日から2か月以内に申告納付しなければならないのか。
誤り。不動産取得税は、都道府県が税額を計算して納税者に通知し徴収する『普通徴収』の方式による地方税であり、納税者が自ら申告して納付する『申告納付』ではない。取得日の翌日から2か月以内の申告納付という手続そのものが存在しない。
- 4記述は誤り ×
論点: 不動産取得税の税率は4%を超えることができないのか。
誤り。地方税法が定める不動産取得税の税率4%は『標準税率』であり、財政上その他の必要があるときは、都道府県は条例でこれと異なる（4%を超える）税率を定めることができる。4%は上限を画する制限税率ではないため、『超えることができない』とする点が誤っている。
間違えやすいポイント
みなし取得の期間を『3年』としてもっともらしく見せるのが定番。正しくは原則6か月・住宅特例で1年。また『4%を超えることができない』を制限税率と勘違いさせるひっかけがあるが、4%はあくまで標準税率で条例で上回れる。不動産取得税は申告納付ではなく普通徴収である点も繰り返し問われる。
覚え方
「中古住宅の控除は新築時期別（H9.4以後は1,200万）」「使わぬ新築みなしは半年（特例1年）、3年ではない」「取得税は普通徴収」「4%は標準、超えてもよい」。
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1不動産取得税の標準税率は4%であるが、都道府県は条例でこれと異なる税率を定めることができる。
- 2不動産取得税は、不動産を取得した者が取得の日から2か月以内に申告して納付しなければならない。
- 3家屋が新築された後、最初の使用又は譲渡が行われないまま3年を経過した場合に、その所有者が取得したものとみなされる。
- 4個人が自己の居住用として取得した中古住宅については、床面積の大小にかかわらず、常に価格から1,200万円が控除される。