令和4年度 問4 抵当権（代価弁済・引渡猶予・一括競売・消滅請求）
正解番号
1
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令和4年度試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
抵当権をめぐる代価弁済・抵当建物使用者の引渡猶予・一括競売・抵当権消滅請求という4つの制度を横断的に問う問題。抵当不動産の第三取得者Dが抵当権者Cの請求に応じて代価を弁済すれば、抵当権はその第三取得者のために消滅する（代価弁済）。これを述べる肢1が正しい。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○正解肢
論点: 抵当不動産を買い受けた第三取得者Dが、抵当権者Cの請求に応じて代価を弁済すると、抵当権はDのために消滅するか。
正しい。抵当不動産について所有権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三取得者のために消滅する（代価弁済。民法378条）。抵当権者の側から請求する点が、第三取得者側から申し出る抵当権消滅請求との違いである。
- 2記述は誤り ×
論点: 抵当権に対抗できない賃借人（競売開始前から使用）は、買受人の買受けの時から6か月間、明渡しを猶予されるか。
誤り。抵当権者に対抗できない賃借権により抵当建物を競売手続開始前から使用する者（抵当建物使用者）は、買受けの時から6か月を経過するまで建物の引渡しを猶予される（民法395条1項）。もっともこの引渡猶予は『建物』の使用者を保護する制度であり、本肢のように甲『土地』の使用者には適用がない。土地に引渡猶予を認める点で誤り。
- 3記述は誤り ×
論点: 更地に抵当権設定後、土地上に建物が築造された場合、抵当権者は土地とともに建物も競売を申し立てなければならないか。
誤り。抵当権設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は土地とともにその建物を一括して競売できる（一括競売。民法389条1項）。もっともこれは抵当権者に認められた『権利』であって義務ではなく、建物も必ず競売しなければならないわけではない。また優先弁済を受けられるのは土地の代価についてのみである。「申し立てなければならない」とする本肢は誤り。
- 4記述は誤り ×
論点: 抵当権設定者である債務者B自身が、抵当不動産の第三取得者として抵当権消滅請求をできるか。
誤り。抵当権消滅請求ができるのは、抵当不動産について所有権を取得した第三者である（民法379条）。本肢のBは自ら債務を負う債務者であり、被担保債務を弁済する義務を負う者だから、抵当権消滅請求をすることはできない（民法380条は、主たる債務者・保証人・これらの承継人は消滅請求できないとする）。BがAから甲土地を買い受けても、債務者である以上、消滅請求はできない。
間違えやすいポイント
①代価弁済（378条・抵当権者からの請求）と抵当権消滅請求（379条・第三取得者からの申出）の主体を逆に覚えない。②引渡猶予（395条）は『建物』使用者だけの制度で、土地には使えない。③一括競売（389条）は抵当権者の“権利”であって義務ではなく、優先弁済は土地の代価に限られる。④抵当権消滅請求は『第三取得者』の制度で、債務者・保証人自身はできない。「債務者Bが第三取得者として消滅請求」は典型的なひっかけ。
覚え方
「代価弁済は抵当権者から“請求”／消滅請求は第三取得者から“申出”」「引渡猶予は“建物”だけ・6か月」「一括競売は権利であって義務じゃない・優先弁済は土地だけ」「債務者は消滅請求できない」
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】A所有の甲土地にBの債務を担保するためCの抵当権が設定され、登記された場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1甲土地を買い受けた第三取得者Dは、抵当権者Cに対して抵当権消滅請求をすることができる。
- 2抵当権設定登記後に甲土地上に築造された建物について、Cは土地とともに一括競売をした場合、建物の代価からも優先弁済を受けることができる。
- 3被担保債権の債務者であるBがAから甲土地を買い受けた場合、Bは第三取得者として抵当権消滅請求をすることができる。
- 4Cに対抗できない賃借権により甲土地を競売手続開始前から使用するEは、買受人の買受けの時から6か月を経過するまで甲土地の明渡しを猶予される。