令和3年度（10月試験） 問23 所得税（譲渡所得の特別控除・取得費・権利金の課税）
税率・特別控除・特例は毎年度の税制改正の対象。最新の税制で確認すること。
正解番号
1
問題文は公式PDFでご確認ください
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令和3年度（10月試験）試験問題PDF（不動産適正取引推進機構）を開くこの問題の結論
譲渡所得の特別控除額（50万円）は、まず短期譲渡（取得後5年以内・政令該当外）の所得から控除し、控除しきれない分を長期譲渡の所得から控除するのが正しい順序（肢1が正しい）。取得費には取得後に支出した設備費・改良費も含まれる、権利金が土地価額の10分の5を超えるときは譲渡所得として課税される、短期譲渡所得には2分の1課税がない、という基本論点を押さえれば残り3肢を消せる。
選択肢ごとの解説
※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。
- 1記述は正しい ○正解肢
論点: 50万円の特別控除は、まず短期の譲渡所得から控除し、余りを長期の譲渡所得から控除するのか。
正しい。総合課税される譲渡所得の特別控除額（50万円）は、まず短期譲渡（資産の取得後5年以内にされた譲渡で政令で定めるものに該当しないもの）に係る所得から控除し、なお控除しきれない額があるときに、それ以外（長期）の譲渡による所得から控除する。控除の順序を問う肢で、所得税法の定めどおりである。
- 2記述は誤り ×
論点: 取得費に含まれるのは購入代金や購入手数料だけで、取得後の設備費・改良費は含まれないのか。
誤り。資産の取得費には、その資産の取得に要した金額（購入代金・購入手数料等）のほか、取得後に支出した設備費及び改良費の額も含まれる（所得税法38条1項）。設備費・改良費が含まれないとする点が誤っている。
- 3記述は誤り ×
論点: 建物所有目的の土地賃借権設定の権利金が土地価額の10分の5を超えるとき、その権利金は不動産所得として課税されるのか。
誤り。建物や構築物の所有を目的とする土地の賃借権等の設定の対価として受ける権利金が、その土地の価額の10分の5に相当する金額を超えるときは、資産の譲渡とみなされ、不動産所得ではなく譲渡所得として課税される。所得区分を「不動産所得」とする点が誤っている。
- 4記述は誤り ×
論点: 取得後5年以内に固定資産を譲渡した場合、特別控除後の金額の2分の1が課税標準になるのか。
誤り。総合課税される譲渡所得で、特別控除後の金額の2分の1を課税標準とするのは「長期譲渡所得」（取得後5年を超えて所有した資産の譲渡）である。取得後5年以内の譲渡は短期譲渡所得であり、特別控除後の金額がそのまま課税標準となり、2分の1にはならない。
間違えやすいポイント
「取得後5年以内＝2分の1課税」と逆に覚えてしまうのが最大のひっかけ。2分の1になるのは取得後5年を『超える』長期譲渡所得のほう。また取得費に設備費・改良費が『含まれる』こと、権利金の高額設定（土地価額の2分の1超）が『譲渡所得』扱いになることも混同しやすい。
覚え方
「短期は先に控除、そのまま全額課税」「長期こそ2分の1」「取得費は設備・改良も足す」「デカい権利金は譲渡所得」。
類似オリジナル問題で理解度チェック
※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。
【オリジナル問題】所得税法における個人の資産の譲渡に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、譲渡はいずれも総合課税の対象となるものとする。
- 1取得の日以後5年を超えて所有していた資産を譲渡した場合の譲渡所得は、特別控除後の金額の2分の1に相当する額が課税標準とされる。
- 2資産の取得費には、取得後に支出した設備費及び改良費の額は一切含まれない。
- 3譲渡所得の特別控除額（50万円）は、まず長期の譲渡による所得から控除する。
- 4建物の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価である権利金は、その額の多寡にかかわらず、常に不動産所得として課税される。