令和4年度 問25 地価公示法（標準地の公示事項・正常な価格・規準）

この問題の結論

誤っているのは肢2。地価公示法の「正常な価格」は、その土地に建物その他の定着物があるときや地上権その他の権利があるときは、これらが存しないもの（更地）として通常成立すると認められる価格をいう。「建物が存するものとして」通常成立する価格とする点が誤り。他の肢は公示事項（肢1）、規準の意味（肢3）、公示区域の定義（肢4）でいずれも正しい。

選択肢ごとの解説

※ 問題文は転載していません。「論点」は各肢の内容の要約です。必ず公式PDFの原文とあわせてお読みください。

• 1記述は正しい ○

  論点: 標準地の公示では、単位面積当たりの価格のほか、標準地の地積及び形状も官報で公示するか。

  正しい。土地鑑定委員会が標準地の正常な価格を判定したときは、標準地の単位面積当たりの価格及び価格判定の基準日のほか、標準地の所在の郡市区町村・地番、標準地の地積及び形状などを官報で公示しなければならない。地積・形状も公示事項に含まれる。

• 2記述は誤り ×正解肢

  論点: 正常な価格とは、土地に建物がある場合には、その建物が存するものとして通常成立すると認められる価格をいうか。

  誤り。正常な価格とは、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいうが、その土地に建物その他の定着物があるとき、又は地上権その他その土地の使用収益を制限する権利があるときは、これらが「存しないもの」として（更地として）通常成立すると認められる価格をいう。「建物が存するものとして」とする本記述は逆で誤り。

• 3記述は正しい ○

  論点: 公示区域内の土地を鑑定評価する際、公示価格を規準として類似の標準地と比較し、公示価格と当該土地の価格との間に均衡を保たせる必要があるか。

  正しい。公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合に、その正常な価格を求めるときは、公示価格を規準としなければならない。「規準とする」とは、当該土地と類似の利用価値を有すると認められる1又は2以上の標準地との位置・地積・環境等の比較を行い、その結果に基づき標準地の公示価格と当該土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。

• 4記述は正しい ○

  論点: 公示区域とは、都市計画区域その他土地取引が相当程度見込まれる区域のうち、国土利用計画法の規制区域を除いた区域か。

  正しい。公示区域とは、都市計画法第4条第2項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域のうち、国土利用計画法第12条第1項の規定により指定された規制区域を除いた区域をいう。規制区域は土地取引が許可制で自由な取引価格が形成されないため公示区域から除かれる。

間違えやすいポイント

①「正常な価格」の定着物・権利の扱いを逆に覚えない。建物や借地権など使用収益を制限するものが「存しないもの（更地）」として成立する価格が正常な価格である。「建物付きの価格」ではない。②「規準とする」（公示価格を基準に比較して均衡を保たせる）と「基準とする」の言い回しに注意。③公示区域から国土利用計画法の規制区域が除かれる理由（規制区域は取引が許可制で自由取引価格が成立しない）をあわせて理解する。

覚え方

「正常な価格＝更地価格（建物・借地権は“無いもの”として評価）」「他の土地を評価するときは公示価格を“規準”に均衡を保つ」「規制区域は自由取引がないから公示区域から除外」

類似オリジナル問題で理解度チェック

※ 本サイトが作成したオリジナル問題です（過去問の転載ではありません）。